Die wichtigsten Fragen zum Untermietvertrag, Teil 2
Kann ich einen Untermieter in meine Wohnung aufnehmen? Muss der Vermieter der Untervermietung zustimmen? Gibt es Unterschiede bei einer Untervermietung? Und was ist, wenn ich möchte, dass der Untermieter wieder auszieht?
Das Thema Untervermietung führt oft zu Unsicherheit. Um Klarheit zu schaffen, beantworten wir in einem zweiteiligen Beitrag die wichtigsten Fragen zum Untermietvertrag. Dabei ging es in Teil 1 um Grundsätzliches zur Untervermietung.
Jetzt, in Teil 2, schauen wir uns den Untermietvertrag und dessen Kündigung genauer an:
Inhalt
Worauf sollte der Mieter beim Untermietvertrag achten?
Zunächst einmal muss sich der Mieter vor Augen führen, dass er durch den Untermietvertrag eine Vertragsbeziehung mit dem Untermieter eingeht. Der Vermieter hat mit dieser Vertragsbeziehung nichts zu tun. Deshalb ist es nach wie vor der Mieter, der die komplette Miete samt Nebenkosten an den Vermieter bezahlt.
Auch für Schäden in der Wohnung muss der Mieter gerade stehen, selbst wenn der Untermieter die Schäden verursacht hat. Für den Vermieter ist und bleibt der Mieter der alleinige Ansprechpartner.
Übrigens:
Auf seine Privat-Haftpflichtversicherung sollte sich der Mieter besser nicht verlassen. Schäden, die aufs Konto des Untermieters gehen, deckt der Versicherungsschutz nämlich in aller Regel nicht ab.
Im Untermietvertrag vereinbart der Mieter mit dem Untermieter, welchen Mietanteil dieser bezahlt. Für die Nebenkosten kann der Mieter entweder eine Pauschale ausmachen. Die andere Möglichkeit ist, dass die Nebenkosten anhand der Jahresabrechnung genau aufgeteilt und abgerechnet werden. Die monatlichen Zahlungen leistet der Untermieter an den Mieter.
Daneben sollte der Mieter klären, ob und in welchem Umfang sich der Untermieter beteiligen soll, wenn Renovierungsarbeiten in der Wohnung anfallen. Auch diese Regelung sollte im Mietvertrag stehen.
Ein weiterer sehr wichtiger Punkt ist die Art des Untermietverhältnisses. So kann der Mieter entweder einen zeitlich unbefristeten Untermietvertrag schließen.
In diesem Fall kann eine ordentliche Kündigung die Vertragsbeziehung beenden. Oder der Mieter entscheidet sich für ein befristetes Mietverhältnis. Nach § 549 BGB ist das möglich, wenn die Räume möbliert sind oder nur zeitweise untervermietet werden sollen.
Für den Mieter wird ein zeitlich befristeter Untermietvertrag meist die bessere Lösung sein. Denn die Kündigungsfristen sind dann deutlich kürzer. Wichtig ist nur, dass der Mieter daran denkt, einen Grund für die Befristung im Vertrag aufzuführen.
Wie kann der Mieter den Untermietvertrag kündigen?
Möchte der Mieter seine Wohnung wieder für sich alleine haben, kann er den Untermietvertrag kündigen. Dafür verfasst er ein Kündigungsschreiben und erklärt darin die Beendigung des Untermietverhältnisses. Eine Vorlage als Formulierungshilfe stellen wir am Ende dieses Beitrags zur Verfügung.
Wie immer bei einer Kündigung gilt, dass der Untermieter das Schreiben erhalten muss. Die Kündigung kann nur dann wirksam werden, wenn sie der Untermieter nachweislich bekommen hat. Der Mieter ist deshalb gut beraten, wenn er sich den Zugang der Kündigung schriftlich vom Untermieter bestätigen lässt.
Vorsicht:
Kündigt der Mieter den Mietvertrag für die Mietwohnung, endet damit das Untermietverhältnis nicht automatisch auch. Es besteht stattdessen weiter. Das liegt daran, dass der Mietvertrag das Vertragsverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter begründet.
Doch der Untermietvertrag besteht zwischen dem Mieter und dem Untermieter. Möchte der Mieter aus der Wohnung ausziehen, muss er deshalb sowohl den Mietvertrag als auch den Untermietvertrag kündigen. Außerdem muss er sicherstellen, dass der Untermieter ebenfalls pünktlich auszieht.
Welche Kündigungsfristen gelten beim Untermietvertrag?
Die Kündigungsfristen, die der Mieter und der Untermieter einhalten müssen, sind verschieden. Sie richten sich danach, wie viele Räume untervermietet wurden, ob die Räume möbliert sind und ob der Vertrag mit einer zeitlichen Befristung geschlossen wurde.
Untermietvertrag für ein möbliertes Zimmer
Hat der Mieter ein möbliertes Zimmer untervermietet, ist die Kündigung immer zum Ende eines Monats möglich. Das Kündigungsschreiben muss dem Vertragspartner dabei spätestens am 15. des jeweiligen Monats vorliegen. Diese Kündigungsfrist, die für den Mieter und den Untermieter gilt, ist in § 573c Abs. 3 BGB geregelt.
Der Mieter kann im Untermietvertrag zwar auch eine längere Kündigungsfrist vereinbaren. Die längere Frist gilt dann aber nur für ihn, für den Untermieter nicht. Denn das Gesetz verbietet, die Kündigungsfrist zum Nachteil des Untermieters zu verlängern (§ 573c Abs. 4 BGB).
Ein Beispiel:
Angenommen, der Untermietvertrag sieht eine dreimonatige Kündigungsfrist vor. Möchte der Mieter das Untermietverhältnis zum Jahresende kündigen, muss der Untermieter die Kündigung spätestens am 15. Oktober erhalten haben. Andersherum hält der Untermieter die Frist ein, wenn er dem Mieter die Kündigung spätestens am 15. Dezember übergibt.
Für die Kündigung reicht ein kurzes Schreiben aus, in dem die Beendigung des Untermietvertrags erklärt wird. Gründe müssen weder der Mieter noch der Untermieter nennen.
Untermietvertrag für ein unmöbliertes Zimmer
Hat der Mieter dem Untermieter ein unmöbliertes Zimmer untervermietet, kann er den Vertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Allerdings muss er dann ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben und belegen können.
Eigenbedarf beispielsweise ist ein berechtigtes Interesse, das der Gesetzgeber anerkennt. Neben der Kündigungsfrist muss der Untermieter außerdem auch alle anderen Bedingungen einhalten, die bei einer ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses gelten.
Die Alternative ist eine Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten. Hier braucht der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Kündigung. Deshalb kann er den Untermietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Geregelt ist das in § 573a Abs. 2 BGB.
Unbefristeter Untermietvertrag für die ganze Wohnung
Überlässt der Mieter dem Untermieter die ganze Wohnung zeitlich unbefristet, steht der Untermieter unter dem gleichen Kündigungsschutz wie jeder andere Mieter. Das bedeutet, dass er der Kündigung auch widersprechen und einen Härtefall geltend machen kann.
Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und verlängert sich mit der Mietdauer. Besteht das Untermietverhältnis seit mehr als fünf Jahren, muss der Mieter eine Frist von sechs Monaten einhalten, ab einer Mietdauer von acht Jahren sind es neun Monate.
Für den Untermieter gilt immer eine dreimonatige Kündigungsfrist, egal wie lange der Vertrag bestand.
Das Kündigungsschreiben muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats vorliegen, damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam werden kann. Bekommt der Vertragspartner die Kündigung nach dem dritten Werktag, endet das Vertragsverhältnis einen Monat später.
Befristeter Untermietvertrag der gesamten Wohnung
Ist der Untermietvertrag zeitlich befristet geschlossen, stellt sich die Frage nach der Kündigungsfrist nicht. Denn das Vertragsverhältnis endet automatisch an dem Stichtag, der im Vertrag vereinbart wurde. Möchte sich der Mieter die Möglichkeit erhalten, vorzeitig zu kündigen, muss das ausdrücklich im Vertrag stehen.
Anders als eine ordentliche Kündigung ist eine außerordentliche Kündigung natürlich auch bei einem befristeten Mitvertrag möglich. Allerdings muss dafür ein wichtiger Grund vorliegen. Außerdem müssen die Voraussetzungen erfüllt sein, die in § 543 BGB festgelegt sind.
Musterbrief: Kündigung des Untermietvertrags
Name des Mieters
Anschrift
Name des Untermieters
Anschrift
Datum
Kündigung des Untermietvertrags
Sehr geehrte/r Frau/Herr Name,
hiermit kündige ich das zwischen uns bestehende Untermietverhältnis über das Ihnen überlassene, möblierte/unmöblierte Zimmer in meiner Mietwohnung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum _____[Ende des Monats bei möbliertem Zimmer]_____.
Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift
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