Die wichtigsten Infos rund um die Mieterhöhung, 2. Teil

Die wichtigsten Infos rund um die Mieterhöhung, 2. Teil

Der Vermieter kann die Miete erhöhen. Doch bevor der Mieter die höhere Miete akzeptiert, sollte er prüfen, ob die Mieterhöhung rechtens ist.

Früher oder später wird sich jeder Mieter mit dem Thema Mieterhöhung beschäftigen müssen. Denn Mietverträge laufen meist über viele Jahre. Sind die Mieten in der Wohngegend in dieser Zeit nach oben geklettert oder hat der Vermieter Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen veranlasst, kann er die Miete, die seine Mieter bislang bezahlen, anpassen. Allerdings hat jede Mieterhöhung ihre Grenzen. Und der Vermieter muss einige Formalitäten beachten.

In einem zweiteiligen Beitrag stellen wir die wichtigsten Infos rund um die Mieterhöhung zusammen. Dabei ging es im 1. Teil um die Regeln für eine Mieterhöhung, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert.

Hier ist der 2. Teil.

 

Die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Hat der Vermieter angekündigt, dass er die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben möchte, kann die Mieterhöhung nur dann wirksam werden, wenn der Mieter zustimmt. Der Mieter muss sich also damit einverstanden erklären, dass er künftig mehr Miete bezahlt.

Allerdings heißt das im Umkehrschluss nicht, dass der Mieter die Mieterhöhung einfach so ablehnen kann. Seine Zustimmung zur angekündigten Mieterhöhung kann er nur dann verweigern, wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig wäre. Dieser Fall wäre beispielsweise dann gegeben, wenn der Vermieter die Mieterhöhung mit einer hervorragenden Ausstattung der Wohnung begründet, obwohl die Wohnung bestenfalls im durchschnittlichen Standard ausgestattet ist.

 

Die Überlegensfrist

Damit der Mieter überprüfen kann, ob die angekündigte Mieterhöhung rechtmäßig ist, muss ihm der Vermieter eine gewisse Bedenkzeit einräumen. Juristen bezeichnen diese Bedenkzeit als Überlegensfrist.

Die Überlegensfrist beginnt, wenn der Mieter das Schreiben, in dem der Vermieter die Mieterhöhung ankündigt, erhält. Wenn der übernächste Monat abgelaufen ist, ist auch die Überlegensfrist beendet. Die Bedenkzeit beträgt somit immer mindestens zwei volle Monate und höchstens einen Tag weniger als drei Monate.

Dazu ein Beispiel:

Angenommen, das Schreiben mit der angekündigten Mieterhöhung liegt am 1. Oktober im Briefkasten. Weil die Überlegensfrist mit Ablauf des übernächsten Monats endet und der übernächste Monat der Dezember ist, läuft die Überlegensfrist bis zum 31. Dezember. Erhält der Mieter die Mitteilung seines Vermieters erst am 30. Oktober, endet die Bedenkzeit des Mieters ebenfalls am 31. Dezember. Denn es bleibt dabei, dass die Überlegensfrist bis zum Ende des übernächsten Monats läuft.

Sobald der Mieter das Schreiben mit der angekündigten Mieterhöhung bekommt, entsteht für ihn ein Sonderkündigungsrecht. Das Sonderkündigungsrecht ermöglicht dem Mieter, den Mietvertrag innerhalb der Überlegensfrist mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten zu beenden.

 

Die Zustimmung des Mieters

Um seine Zustimmung zur angekündigten Mieterhöhung zu erteilen, muss der Mieter keine besonderen Formvorgaben berücksichtigen. Oft liegt dem Schreiben des Vermieters aber schon eine Zustimmungserklärung bei, die der Mieter einfach nur unterschreiben und dem Vermieter zukommen lassen muss. Daneben kann der Mieter dem Vermieter in einem Satz per Brief, Fax oder E-Mail mitteilen, dass er mit der Mieterhöhung einverstanden ist.

Zwingend notwendig ist eine schriftliche Zustimmungserklärung aber nicht. Denn der Mieter kann seine Zustimmung zur Mieterhöhung auch mündlich oder stillschweigend erklären. Eine stillschweigende Zustimmungserklärung erteilt der Mieter dadurch, dass er ab dem entsprechenden Zeitpunkt einfach die neue, höhere Miete überweist.

Andersherum gilt: Verweigert der Mieter seine Zustimmung, muss der Vermieter vor Gericht gehen und die Zustimmung einklagen. Dabei muss die Klage innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegensfrist bei Gericht vorliegen.

 

Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Der Vermieter kann die Miete zum einen erhöhen, um sie auf diese Weise an die ortsüblichen Vergleichsmieten anzupassen. Zum anderen kommt eine Mieterhöhung nach Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Betracht.

Lässt der Vermieter beispielsweise einen Aufzug in das Wohngebäude einbauen, werden die Wohnungen mit Balkonen ausgestattet, wird die Fassade neu gedämmt oder werden die alten Fenster gegen neue Isolierglasfenster ausgetauscht, kann der Vermieter die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Die rechtliche Grundlage dafür schafft § 559 BGB. Allerdings rechtfertigt nicht jede Baumaßnahme eine Mieterhöhung. Denn maßgeblich ist, ob die Baumaßnahme die Wohnimmobilie aufwertet.

 

Energetische Sanierungen

Wird eine energetische Sanierung durchgeführt, wird das immer als Aufwertung und Verbesserung eingestuft. So sinken beispielsweise die Heizkosten, wenn die Fassade eine neue Dämmung bekommen hat oder neue Isolierglasfenster montiert wurden. Und weil der Mieter durch die niedrigeren Heizkosten von diesen Maßnahmen profitiert, ist eine Mieterhöhung wegen einer energetischen Sanierung gerechtfertigt.

 

Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten

Eine Modernisierung der Wohnung oder der Wohnimmobilie rechtfertigt eine Mieterhöhung, eine reine Instandhaltungsmaßnahme dagegen nicht. Bei der Beurteilung, ob eine Modernisierungs- oder eine Instandhaltungsarbeit durchgeführt wurde, ist entscheidend, ob sich für den Mieter etwas verbessert. Lässt der Vermieter beispielsweise einen Balkon montieren oder einen Aufzug einbauen, wird die Wohnung dadurch aufwertet.

Ist aber ein Fenster kaputt und lässt der Vermieter zwar ein neues, aber gleichwertiges Fenster einbauen, ist dadurch nur der vertragsgemäße Zustand der Wohnung wiederhergestellt. Ganz so eindeutig ist die Sachlage aber natürlich nicht immer. Der Mieter sollte deshalb überprüfen, ob er von den durchgeführten Arbeiten tatsächlich profitiert oder ob sie lediglich dazu führen, dass die Wohnung in einen normalen Zustand gebracht wird.

 

Die Kosten

Die Kosten, die der Vermieter in die energetische Sanierung oder Modernisierung gesteckt hat, darf er anteilig auf die Miete umlegen. Anteilig heißt, dass der Vermieter bis zu elf Prozent seiner Kosten auf die Jahresnettomiete aufschlagen darf.

Dazu ein Beispiel:

Angenommen, die monatliche Nettomiete (Kaltmiete) beträgt 700 Euro. Damit bezahlt der Mieter pro Jahr 8.400 Euro Nettomiete. Der Vermieter hat in die Sanierung oder Modernisierung 18.000 Euro investiert. Elf Prozent dieser Kosten darf er auf die Miete aufschlagen. Das sind in diesem Fall 1.980 Euro. Damit erhöht sich die jährliche Nettomiete des Mieters auf 8.400 Euro + 1.980 Euro = 10.380 Euro. Künftig bezahlt der Mieter somit pro Monat 865 Euro Miete kalt.

Hat der Vermieter für die Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Fördermittel erhalten, waren seine eigenen Kosten geringer. Folglich ist der Betrag, den er auf die Miete umlegen darf, ebenfalls entsprechend niedriger.

 

Die Frist und die Formvorgaben für die Ankündigung der Mieterhöhung

Möchte der Vermieter die Miete nach einer Sanierung oder Modernisierung erhöhen, muss er den Mieter schriftlich darüber informieren. Die neue, höhere Miete wird dann zum ersten Mal drei Monate nach der schriftlichen Mitteilung fällig. Anders als bei einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung oder Sanierung nicht begründen.

Allerdings kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter die Rechnungen für die Baumaßnahmen zeigt. Durch diesen Anspruch soll sichergestellt sein, dass der Mieter nachvollziehen kann, welche Art von Arbeiten stattgefunden hat und ob der Vermieter wirklich nicht mehr als elf Prozent der Kosten auf die Miete umgelegt hat.

Auch im Fall einer Mieterhöhung nach einer Sanierung oder Modernisierung ergibt sich für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Macht er davon Gebrauch, bleibt es zwar bei der regulären Kündigungsfrist von drei Monaten. Aber die Miete erhöht sich bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht.

 

Die Mieterhöhung bei einer Staffel- oder Indexmiete

Haben der Mieter und der Vermieter eine Staffelmiete vereinbart, steigt die Miete jedes Jahr um einen gewissen Betrag. Die Mietsteigerungen sind zwar auf maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt. Allerdings erfolgen die Mieterhöhungen automatisch und ohne, dass der Vermieter die Zustimmung des Mieters einholen muss.

Denn durch seine Unterschrift unter dem Mietvertrag hat sich der Mieter mit den regelmäßigen Mieterhöhungen bereits einverstanden erklärt. Zusätzliche Mieterhöhungen sind damit aber gleichzeitig ausgeschlossen. Bei einer Indexmiete ist es ähnlich. Wurde eine Indexmiete vereinbart, steigt die Miete regelmäßig gemäß der Inflationsrate. Weitere Mieterhöhungen auf Basis des aktuellen Mietspiegels sind dadurch tabu.

Aber Achtung:

Alle diese Ausführungen gelten nur für Wohnraum. Bei einem Gewerbemietvertrag greifen die Regelungen nicht. Denn Gewerberäume sind keine Wohnräume und unterliegen deshalb auch keinem besonderen Schutz. Aus diesem Grund kann ein Gewerbemietvertrag deutlich freier gestaltet werden und maßgeblich sind dann die Vereinbarungen im Gewerbemietvertrag.

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