Die wichtigsten Infos rund um die Mieterhöhung, 1. Teil

Die wichtigsten Infos rund um die Mieterhöhung, 1. Teil

Der Vermieter kündigt eine Mieterhöhung an? Grundsätzlich ist dagegen nichts einzuwenden. Allerdings sollte der Mieter die geplante Mieterhöhung prüfen, bevor er sie akzeptiert.

Mietverträge laufen oft über viele Jahre. Deshalb ist es eigentlich nur eine Frage der Zeit, bis eine Mieterhöhung ansteht. Denn wenn die Mieten in der Wohngegend zwischenzeitlich gestiegen sind oder der Vermieter in eine Modernisierung investiert hat, kann er die Miete, die er bislang verlangt hat, anpassen. Allerdings darf der Vermieter die Miete nicht in unbegrenzter Höhe nach oben schnellen lassen.

Und damit die angekündigte Mieterhöhung wirksam werden kann, muss der Vermieter eine ganze Reihe an Formalitäten berücksichtigen. In einem zweiteiligen Beitrag erklären wir die wichtigsten Infos rund um die Mieterhöhung.

Dabei geht es hier, im 1. Teil, um die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete:

 

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Als ortsüblich gelten die Mieten, die in einer Wohngegend für vergleichbare Mietwohnungen innerhalb der vergangenen vier Jahre durchschnittlich verlangt wurden. Nach § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann der Vermieter die Miete bis zu diesem ortsüblichen Satz anheben.

Allerdings kann der Vermieter nicht einfach so eine höhere Miete vom Mieter verlangen. Denn für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten klare Vorgaben.

 

Die Nettomiete und die Wohnungsgröße als Basis für die Mieterhöhung

Möchte der Vermieter die Miete anheben, muss er dabei die Nettomiete zugrunde legen. Die Nettomiete ist die Kaltmiete, also die eigentliche Miete für die Wohnung ohne die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen.

Außerdem muss die Mieterhöhung die tatsächliche Größe der Mietwohnung berücksichtigen. Ist im Mietvertrag keine oder eine falsche Wohnfläche eingetragen, muss der Vermieter die geplante Mieterhöhung auf Basis der tatsächlichen Wohnungsgröße berechnen.

Ist die Wohnung laut Mietvertrag beispielsweise 80 Quadratmeter groß, beträgt die Wohnfläche in Wirklichkeit aber nur 70 Quadratmeter, darf der Vermieter für die Mieterhöhung also nur mit diesen 70 Quadratmetern rechnen. Es reicht aber nicht, wenn der Mieter nur behauptet, dass die Angabe im Mietvertrag falsch ist.

Bestehen Zweifel, muss er seine Behauptung mit einem Aufmaß belegen. Von einem Sachverständigen muss der Mieter seine Wohnung jedoch nicht vermessen lassen. Es genügt, wenn er selbst zum Maßband greift und die Wohnfläche ausrechnet. So jedenfalls hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 31. Mai 2017, Az. VIII ZR 181/16).

 

Die formalen Vorgaben für die Ankündigung der Mieterhöhung

Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich ankündigen. Und die Ankündigung muss sich an alle Mieter der Wohnung richten. Mieter der Wohnung sind diejenigen, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Mietet der Mieter die Wohnung beispielsweise zusammen mit seinem Ehepartner und haben beide Eheleute den Mietvertrag unterschrieben, muss sich das Schreiben des Vermieters auch an beide Eheleute richten.

Für die Ankündigung reicht aber die Textform aus. Die Schriftform ist nicht erforderlich. Schriftform würde bedeuten, dass der Vermieter die Mieterhöhung in einem Schreiben mit handschriftlicher Unterschrift ankündigen muss. Im Unterschied dazu ist die Textform erfüllt, wenn die Mitteilung schriftlich erfolgt. Eine Unterschrift ist nicht notwendig. Deshalb kann der Vermieter die Mieterhöhung auch per Fax oder E-Mail ankündigen. Eine mündliche Ankündigung hingegen genügt nicht.

 

Die Begründung der Mieterhöhung

Der Vermieter muss die geplante Mieterhöhung schriftlich ankündigen und gleichzeitig auch begründen. Das ist so in § 558a BGB geregelt. Um die geplante Mieterhöhung zu begründen, kann der Vermieter auf eine Mietdatenbank verweisen oder ein Gutachten in Auftrag geben. In der Praxis wird er aber meist mit dem Mietspiegel oder mit drei Vergleichswohnungen argumentieren.

 

Die Begründung mit dem Mietspiegel

In vielen Städten und Gemeinden werden regelmäßig Umfragen durchgeführt, um die aktuellen Durchschnittsmieten in den einzelnen Ortsteilen zu ermitteln. Die Ergebnisse werden anschließend in einem sogenannten Mietspiegel dokumentiert.

Auf diesen Mietspiegel kann sich der Vermieter berufen. Dazu wird er entweder aus dem Mietspiegel zitieren oder dem Ankündigungsschreiben eine Kopie davon beilegen. Außerdem wird der Vermieter ausführen, wo er die Wohnung unter Berücksichtigung von Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung im Mietspiegel einordnet.

Ist der Mietspiegel bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung ausgelegt oder kann er auf der Internetseite des Wohnorts eingesehen werden, genügt es, wenn der Vermieter nur auf den Mietspiegel hinweist. Eine Kopie davon muss er dem Mieter dann nicht aushändigen.

 

Die Begründung mit drei Vergleichswohnungen

Gibt es für den Wohnort keinen Mietspiegel, kann der Vermieter drei Vergleichswohnungen nennen, um seine geplante Mieterhöhung zu begründen. Diese drei Wohnungen müssen mit der Mietwohnung des Mieters vergleichbar sein. Vergleichbar bedeutet, dass die benannten Wohnungen der Mietwohnung mit Blick auf die Lage, die Größe und die Ausstattung ähneln müssen. Außerdem müssen die Wohnungen so beschrieben sein, dass der Mieter sie ohne Probleme finden kann.

Denn der Mieter soll die Möglichkeit haben, sich selbst ein Bild von dem Wohngebäude zu machen und die Mieter der Vergleichswohnungen nach der Ausstattung und dem Mietpreis pro Quadratmeter zu fragen. Einen Anspruch darauf, die Vergleichswohnungen zu betreten, hat der Mieter aber nicht.

Auch wenn es einen aktuellen Mietspiegel gibt, kann der Vermieter drei Vergleichswohnungen benennen, für die schon jetzt die Miete verlangt wird, die der Vermieter künftig von seinem Mieter haben will. In diesem Fall muss er die durchschnittlichen Mieten aus einem qualifizierten Mietspiegel aber zusätzlich angeben.

 

Der Zeitpunkt für die Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung kann erst dann wirksam werden, wenn die derzeitige Miete mindestens 15 Monate lang bestanden hat. Die Ankündigung der Mieterhöhung darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Das heißt: Ist der Mieter frisch in die Wohnung eingezogen, darf der Vermieter frühestens nach einem Jahr eine Mieterhöhung ankündigen.

Wirksam wird die Mieterhöhung, wenn der übernächste Monat abgelaufen ist. Wohnt der Mieter schon länger in der Wohnung, kann ihn der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung über eine weitere Mieterhöhung informieren. Auch in diesem Fall wird die Mieterhöhung mit Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Damit müssen zwischen zwei Mieterhöhungen immer mindestens 15 Monate liegen.

Aber: Die Jahresfrist betrifft nur Mieterhöhungen, durch die die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird. Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen bleiben außen vor. Sie spielen mit Blick auf die Jahresfrist keine Rolle.

 

Die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht nur durch die Jahresfrist, sondern auch in der Höhe begrenzt. Hier gilt: Der Vermieter kann die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent anheben, um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Diese 20 Prozent sind die sogenannte Kappungsgrenze. Hat der Vermieter die Kappungsgrenze durch eine Mieterhöhung bereits ausgeschöpft, ist die nächste Mieterhöhung erst nach Ablauf von drei Jahren möglich.

In Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Dadurch kann der Vermieter die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 15 Prozent anheben. Eine auf 15 Prozent gesenkte Kappungsgrenze gibt es derzeit unter anderem in Hamburg, in Berlin, in Bremen und in einigen größeren Städten in anderen Bundesländern.

Aber: Wie die Jahresfrist betrifft auch die Kappungsgrenze zur Mieterhöhungen, durch die die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird. Für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gilt die Kappungsgrenze nicht. Zudem greift die Regelung nur bei Mietverhältnissen, die bereits bestehen. Zieht der Mieter neu in die Wohnung ein, kann unter Umständen die Mietpreisbremse gelten.

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