Infos zum Stichwort „Energetische Sanierung“, 2. Teil

Infos zum Stichwort „Energetische Sanierung“, 2. Teil

Das Mietrechtsänderungsgesetz enthält die Regeln zur energetischen Gebäudesanierung. Mit dem Zweiten Mietrechtsnovellierungsgesetz sollen nun weitere Änderungen in diesem Bereich folgen.

Das Mietrechtsänderungsgesetz, das vor allem die energetische Gebäudesanierung neu geregelt hat, gilt bereits seit 2013. Doch die nächste Mietrechtsreform ist schon auf dem Weg.

Seit April 2016 liegt das Zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz als Entwurf vor. Noch ist das Gesetz zwar nicht verabschiedet. Allerdings dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis die geplanten Änderungen wirksam werden. Was heißt das nun aber für Mieter und Vermieter?

In einem zweiteiligen Ratgeber stellen wir die wichtigsten Infos zum Stichwort “Energetische Sanierung” zusammen. Dabei haben wir im 1. Teil die maßgeblichen Neuerungen genannt. Außerdem haben wir erläutert, was für die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, die zulässige Mieterhöhung, das Recht auf Mietminderung und das sogenannte Contracting gilt.

Jetzt, im 2. Teil, soll es um die verschiedenen Härtefallregelungen gehen.

 

Die Härtefallregelung

Grundsätzlich gilt, dass energetische Modernisierungsmaßnahmen für den Mieter keine unbillige Härte bedeuten dürfen. Aus diesem Grund kann der Mieter schon im Vorfeld Einwände gegen die angekündigten Maßnahmen vorbringen. Seit 2013 muss der Mieter diese Einwände schriftlich äußern und in seinem Schreiben begründen, warum die Maßnahmen aus seiner Sicht mit einer unzumutbaren Härte für ihn einhergehen.

Das Schreiben muss dem Vermieter bis zum Ablauf des Folgemonats nach der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen vorliegen. Hat der Vermieter die geplanten Baumaßnahmen beispielsweise im Juni angekündigt, muss der Mieter seine Einwände also bis Ende Juli schriftlich erklären.

Der Vermieter wiederum ist dazu verpflichtet, den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist eines Härteeinwands hinzuweisen. Diese Vorgaben ergeben sich aus § 555c Abs. 2 BGB und § 555d Abs. 2 und 3 BGB.

 

Die persönliche und die wirtschaftliche Härte

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen einer persönlichen und einer wirtschaftlichen Härte. Eine rein wirtschaftliche Härte, die sich beispielsweise aus der erwarteten Mieterhöhung infolge der energetischen Sanierung ergibt, ist kein Grund mehr, den der Mieter anführen kann, um die angekündigten Modernisierungsarbeiten zu stoppen.

Erst wenn die Arbeiten abgeschlossen sind und der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt, kann der Mieter prüfen lassen, ob die höhere Miete eine unbillige wirtschaftliche Härte für ihn bedeutet. Ist das der Fall, kann der Mieter die Mieterhöhung unter Berufung auf die unzumutbare Härte verhindern.

In anderen Worten heißt das: Der Mieter kann auch in Zukunft gegen eine angekündigte Modernisierungsmaßnahme vorgehen und seine Einwände mit einer persönlichen unzumutbaren Härte begründen. Eine drohende wirtschaftliche Härte hingegen ist keine Begründung, mit der die geplante Modernisierung verhindert werden kann.

Auf eine unbillige wirtschaftliche Härte kann sich der Mieter erst berufen, um sich gegen eine Mieterhöhung nach der Sanierung zu wehren. Experten gehen aber davon aus, dass die in persönliche und wirtschaftliche Härten aufgeteilte Härtefallregelung in der Praxis nur eine untergeordnete Rolle spielt.

 

Beispiele für anerkannte Härtegründe

Eine unbillige persönliche Härte kann eine Modernisierungsmaßnahme dann sein, wenn es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, in der Wohnung zu verbleiben. Dabei sollen aber laut § 555d Abs. BGB “die berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes“ berücksichtigt werden.

Nähere Angaben dazu, wann eine solche Härte, die nicht mehr zu rechtfertigen ist, vorliegt, macht das Gesetz nicht. Das Landgericht Berlin stellte im Februar 2016 dazu fest, dass desto eher eine Härte anzunehmen ist, je umfangreicher die Arbeiten sind und je länger sie dauern (Az. 65 S 301/15).

Andere Gerichte, die sich mit dieser Thematik beschäftigt haben, haben unter anderem folgende Härtegründe anerkannt und damit den Einwänden der Mieter gegen angekündigte Modernisierungsmaßnahmen Recht gegeben:

  • Der Austausch der Fenster soll mitten im Winter erfolgen.
  • Durch die Arbeiten ist die Gesundheit der Mieter gefährdet.
  • Das Badezimmer oder die Toilette sind für einen längeren Zeitraum nicht nutzbar.
  • Der Grundriss verändert sich zum Nachteil der Mieter.
  • Die Mieterin ist schwanger.
  • Der Mieter ist krank oder aufgrund seines Alters gebrechlich.
  • Ein betagter Mieter fürchtet den Einbau eines Gasanschlusses.
  • Investitionen in die Wohnung, die der Mieter in Absprache mit dem Vermieter getätigt hat, werden durch die Arbeiten beeinträchtigt.
  • Der Mieter hat bereits gekündigt, so dass sein Auszug ohnehin in Kürze bevorsteht.
  • Die Arbeiten sind Luxussanierungen, die nicht notwendig sind.

Alle diese Beispiele sind aber Entscheidungen, die die Gerichte unter Abwägung der Interessen der Mieter und der Vermieter im Einzelfall getroffen haben. Es kann also gut sein, dass ein Gericht in einem ähnlich gelagerten Fall zu einer vergleichbaren oder eben zu einer gänzlich anderen Entscheidung kommt.

Möchte der Mieter gegen eine angekündigte Modernisierungsmaßnahme vorgehen und sich dabei auf eine unbillige persönliche Härte berufen, sollte er sich deshalb vor Ablauf der Einwandsfrist juristisch beraten lassen.

 

Die Neuregelung zur wirtschaftlichen Härte

Bislang wird stets im Einzelfall geprüft, ob eine Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten nach einer energetischen Sanierung eine wirtschaftliche Härte für den Mieter bedeutet, die nicht gerechtfertigt ist. Dazu werden einerseits das komplette Haushaltseinkommen und andererseits die gesamten Lebensumstände des Mieters berücksichtigt.

In Zukunft soll es hier eine wichtige Änderung geben. Das Zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz nennt nämlich eine konkrete Zahl. Demnach soll ein Mieter künftig höchstens 40 Prozent des Hauseinkommens für die Miete und die Heizkosten aufwenden müssen. Sind die Wohnkosten höher, trifft die Mieterhöhung nach einer energetischen Sanierung den Mieter wirtschaftlich unangemessen hart.

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