Infos zum Stichwort „Energetische Sanierung“, 1. Teil
Durch das Mietrechtsänderungsgesetz wird die energetische Gebäudesanierung neu geregelt. Doch welche Folgen hat das für Mieter und Vermieter?
Bereits 2013 ist das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Der Schwerpunkt dieses Gesetzes lag auf Neuregelungen im Zusammenhang mit der energetischen Gebäudesanierung. Allerdings war das noch nicht alles.
Denn mit dem Zweiten Mietrechtsnovellierungsgesetz steht die nächste Reform schon in den Startlöchern und bringt weitere Neuerungen für Mieter und Vermieter mit sich. Doch was gilt schon jetzt und was wird sich noch ändern? In einem zweiteiligen Ratgeber erläutern wir die wichtigsten Infos zum Stichwort “Energetische Sanierung”.
Hier ist Teil 1!
Inhalt
Die wichtigsten Neuerungen auf einen Blick
Nachdem 2013 das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten ist, hat das Bundesjustizministerium im April 2016 den Entwurf für das Zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz vorgelegt.
Es bringt weitere Neuregelungen mit sich, die zum Teil an die bereits geltenden Änderungen anknüpfen. Die wichtigsten Punkte mit Blick auf energetische Sanierungen sind folgende:
- Künftig soll der Vermieter nicht mehr elf, sondern nur noch acht Prozent der Kosten für die energetische Gebäudesanierung als Mieterhöhung umlegen dürfen.
- Eine neue Kappungsgrenze soll gewährleisten, dass sich die Miete durch eine Umlage der energetischen Sanierungskosten in einem Zeitraum von acht Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöht.
- Die Berechnung der Umlage soll künftig vereinfacht werden. Geplant ist, dass der Vermieter bei Sanierungskosten unter 10.000 Euro die Hälfte als Erhaltungsaufwand abziehen und die andere Hälfte als energetische Sanierungskosten auf die Miete umlegen kann.
- Eine neue Härtefallregelung soll dazu führen, dass ein Mieter maximal 40 Prozent seines gesamten Haushaltseinkommens für die Miete und die Heizkosten aufwenden muss. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass eine Mieterhöhung nach einer energetischen Sanierung den Mieter wirtschaftlich unangemessen hart trifft.
- Was das alles konkret bedeutet, erklären wir in den folgenden Abschnitten.
Die Ankündigung der energetischen Gebäudesanierung
Das Mietrechtsänderungsgesetz von 2013 sollte es für Vermieter einfacher machen, Baumaßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung durchzuführen und auf diese Weise einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. An diese Absicht knüpfen auch die weiteren Neuregelungen an.
Gleich bleibt, dass der Vermieter die geplanten Baumaßnahmen mindestens drei Monate vorher ankündigen muss. Dadurch soll gewährleistet sein, dass der Mieter genug Zeit hat, um die Ankündigung zu prüfen und sich auf die anstehenden Bauarbeiten vorzubereiten. Dabei muss der Vermieter den Mieter in der Ankündigung darüber informieren,
- welche Bauarbeiten in welchem Umfang ausgeführt werden,
- in welchem Zeitraum die Arbeiten stattfinden und
- welche Auswirkungen die Maßnahmen auf die Höhe der Miete und die Betriebskosten aller Voraussicht nach haben werden.
Auf Nachfrage muss der Vermieter dem Mieter außerdem verständlich und nachvollziehbar aufgeschlüsselt vorlegen, wie sich die Sanierungskosten zusammensetzen. Dabei darf der Vermieter den Mieter nur an den Sanierungskosten beteiligen, die dem Mieter auch direkt zugutekommen. Sobald dem Mieter die Ankündigung über die geplante energetische Sanierung vorliegt, kann dieser von einem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen und den Mietvertrag zum übernächsten Monat kündigen.
Die zulässige Mieterhöhung
Um die angestrebte Energieeinsparung zu belegen, muss der Vermieter seit 2013 in der Modernisierungsankündigung nicht mehr auf die energetische Qualität der einzelnen Bauteile eingehen. Stattdessen reicht es aus, wenn er sich auf „allgemein anerkannte Pauschalwerte“ bezieht.
Das ergibt sich aus § 555c Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Was für den Vermieter zunächst nur eine formale Vereinfachung ist, kann für den Mieter aber handfeste Konsequenzen haben. Denn die Pauschalwerte kann der Vermieter auch als Grundlage für eine Mieterhöhung verwenden.
Übersichten zu den Pauschalwerten, die als Einsparung nach energetischen Sanierungsmaßnahmen anerkannt werden, finden sich beispielsweise auf der Internetseite des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung.
Bei einer Mieterhöhung darf der Vermieter pro Jahr höchstens elf Prozent der Modernisierungskosten, die für die Mietwohnung entstanden sind, auf den Mieter umlegen. Das gilt aber tatsächlich nur für Kosten im Zusammenhang mit der energetischen Sanierung. Kosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung der Bausubstanz dienen, sind nicht umlagefähig.
Das Zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz sieht vor, dass der Vermieter künftig nur noch acht Prozent der energetischen Sanierungskosten als Mieterhöhung anrechnen kann.
Eingeschränktes Mietminderungsrecht
Wenn energetische Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, kann der Mieter in dieser Zeit die Miete wegen Baulärm oder Schmutz nicht mindern. Diese Regelung gilt seit 2013 und wird sich auch in Zukunft nicht ändern.
Befürchtet der Mieter durch die Bauarbeiten eine Beeinträchtigung seiner Gesundheit, hat er aber die Möglichkeit, schon im Vorfeld Einwände gegen die angekündigte Modernisierungsmaßnahme vorzutragen und sich dabei auf eine unbillige Härte zu berufen. (Auf die verschiedenen Härtefallregelungen gehen wir im 2. Teil dieses Ratgebers ausführlich ein.)
Das eingeschränkte Mietminderungsrecht betrifft ausschließlich Arbeiten im Zusammenhang mit der energetischen Gebäudesanierung. Bei anderen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die die Substanz des Gebäudes erhalten sollen, gilt es nicht.
Und die Einschränkung besteht nur in den ersten drei Monaten. Dauern die energetischen Sanierungsarbeiten länger, kann der Mieter ab dem vierten Monat die Miete mindern.
Die Neuregelung beim Contracting
Seit 2013 ist auch das sogenannte Contracting neu geregelt. Das Contracting ist ein Verfahren, bei dem der Vermieter den Betrieb der Wärmeversorgungsanlage an ein Unternehmen abgibt. Gibt es in einem Mietshaus beispielsweise eine Zentralheizung, betreibt der Vermieter diese Anlage also nicht mehr selbst. Stattdessen kümmert sich ein Unternehmen um deren Betrieb.
Möchte der Vermieter auf das Contracting-Verfahren umstellen, braucht er dafür die Zustimmung des Mieters nicht. Und die Kosten für die Umstellung als solches kann der Vermieter auf die Nebenkosten umlegen. Allerdings müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Vermieter muss drei Monate vorher ankündigen, dass eine Umstellung auf das Contracting-Verfahren erfolgen soll. Eine Zustimmung des Mieters ist aber nicht erforderlich. Es genügt, wenn der Vermieter den Mieter informiert.
- Die Wärme muss mit verbesserter Effizienz geliefert werden, und zwar entweder aus einer neuen Wärmeversorgungsanlage, aus einem Wärmenetz oder im Rahmen eines Betriebsführungscontractings durch die bereits vorhandene Wärmeversorgungsanlage.
- Bereits vor der Umstellung muss der jährliche Nutzungsgrad bei mindestens 80 Prozent liegen. Zudem dürfen die Kosten nicht steigen und dem Mieter auch sonst keine Zusatzkosten entstehen.
Diese Regelungen wurden mit dem Mietrechtsänderungsgesetz von 2013 eingeführt und bleiben auch in Zukunft unverändert.
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