Wissenswerte Infos zur mietrechtlichen Abmahnung, 1. Teil

Wissenswerte Infos zur mietrechtlichen Abmahnung, 1. Teil

Durch den Mietvertrag sind die Rechte und Pflichten vom Mieter und vom Vermieter verbindlich geregelt. Verstößt der Mieter gegen die Vereinbarungen, kann der Vermieter dem Mieter eine Abmahnung erteilen und ihn dadurch eindringlich an seine Vertragspflichten erinnern.

Mal verwechselt ein Mieter das Treppenhaus mit seiner persönlichen Abstellkammer und die Gemeinschaftsräume im Keller mit einer persönlichen Mülldeponie. Mal verursacht ein Mieter ständig Lärm, vergisst regelmäßig die Reinigung des Treppenhauses und den Winterdienst oder unterhält einen Privatzoo in der Wohnung.

Mal versucht sich ein Mieter eigenmächtig und ohne Absprachen als Innenarchitekt, mal sieht ein Mieter die Sache mit den Mietzahlungen ziemlich locker: Obwohl der Mietvertrag alle wichtigen Vereinbarungen zum Mietverhältnis umfasst, hält sich längst nicht jeder Mieter an die Spielregeln.

Hat der Vermieter einen Pflichtverstoß oder eine Vertragsverletzung ausgemacht, kann er den Mieter durch eine Abmahnung auf das Fehlverhalten hinweisen und ihn verwarnen. Doch wann ist eine Abmahnung überhaupt gerechtfertigt? Welche Absichten verfolgt die Abmahnung?

Welche Folgen kann sie haben? Und wie muss sie eigentlich aussehen? In einem zweiteiligen Beitrag haben wir wissenswerte Infos zur mietrechtlichen Abmahnung zusammengetragen.

Hier ist Teil 1!:

 

Worauf zielt eine mietrechtliche Abmahnung ab?

Eine Abmahnung möchte dem Mieter ein bestimmtes Fehlverhalten vor Augen führen. Ist der Vermieter der Meinung, dass sein Mieter Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt hat, kann er ihn also durch eine Abmahnung auf seinen Pflichtverstoß hinweisen. Gleichzeitig wird er den Mieter in der Abmahnung dazu auffordern, das gerügte Fehlverhalten abzustellen und seinen Vertragspflichten künftig wieder ordnungsgemäß nachzukommen.

Meist wird der Vermieter dem Mieter in diesem Zusammenhang auch eine Frist setzen. Für den Fall, dass der Mieter der Aufforderung innerhalb der Frist nicht nachkommt oder sein Fehlverhalten wiederholt, kann der Vermieter weitere Folgen androhen. Diese können auch die Kündigung des Mietverhältnisses einschließen.

In diesem Sinne verfolgt die Abmahnung grundsätzlich das Ziel, das Mietverhältnis fortzusetzen. Der Vermieter rügt zwar ein bestimmtes Fehlverhalten des Mieters und droht Konsequenzen an. Zunächst verzichtet er aber auf weitere Schritte und insbesondere auf eine Kündigung.

Stattdessen räumt er dem Mieter noch eine Chance ein, die Vertragsstörung zu beseitigen. Damit ist die Abmahnung im Prinzip mit einer gelben Karte im Fußball vergleichbar. Sie ist also eine ernstzunehmende Warnung.

Allerdings kann eine Abmahnung auch eine Kündigung des Mietvertrags vorbereiten. Vor allem wenn der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich und fristlos kündigen will und diese Kündigung mit einem vertragwidrigen Verhalten begründen möchte, muss er dem Mieter zuvor eine Abmahnung erteilen. Das ist nach § 543 Abs. 3 BGB so vorgeschrieben.

Auf eine vorhergehende Abmahnung kann der Vermieter nur in wenigen Ausnahmefällen verzichten. Sollte der Mieter gegen die Kündigung vorgehen, hat der Vermieter vor Gericht aber generell bessere Chancen, seine Kündigung wirksam durchzusetzen, wenn er zuvor eine Abmahnung erteilt hatte. Das wiederum gilt bei einer außerordentlichen und einer ordentlichen Kündigung gleichermaßen.

 

Wann kann der Vermieter eine Abmahnung erteilen?

Der Vermieter kann einen Mieter grundsätzlich immer dann abmahnen, wenn er der Ansicht ist, dass der Mieter gegen Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen hat. So kommt eine Abmahnung beispielsweise in folgenden Fällen in Frage:

  • Der Mieter stört den Hausfrieden.
  • Der Mieter hält sich nicht an die Hausordnung.
  • Der Mieter nutzt die Wohnung gewerblich und andere Bewohner des Hauses fühlen sich durch die Tätigkeit gestört.
  • Der Mieter hält Haustiere in einer Anzahl in der Wohnung, die über das normale Maß hinausgeht. Oder der Mieter schafft sich Haustiere an, die laut Mietvertrag nicht oder nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters erlaubt sind.
  • Der Mieter vernachlässigt die Wohnung erheblich oder beschädigt sie absichtlich.
  • Der Mieter nimmt ohne Absprache mit dem Vermieter Umbaumaßnahmen vor, die eine normale Nutzung der Mietwohnung weit überschreiten.
  • Der Mieter vermietet die Wohnung weiter, ohne den Vermieter darüber informiert zu haben.
  • Der Mieter bezahl die Miete gar nicht, nur anteilig oder unregelmäßig.

Natürlich gibt es noch weit mehr Pflichtverstöße, die eine Abmahnung rechtfertigen können. Andersherum könnte der Vermieter in einigen Fällen auch auf eine Abmahnung verzichten. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter die Mietzahlungen nicht leistet.

Ist er mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand, kann der Vermieter den Mietvertrag auch gleich, ohne vorhergehende Abmahnung kündigen. Durch eine Abmahnung sichert sich der Vermieter aber die bessere Ausgangsposition, falls sein Mieter vor Gericht geht. Ohne Abmahnung könnte das Gericht nämlich zugunsten des Mieters entscheiden.

Hatte der Vermieter den Mieter aber in einer Abmahnung auf sein Fehlverhalten aufmerksam gemacht, war der Mieter vorgewarnt. Und weil er die Chance, die ihm der Vermieter gegeben hatte, um die Vertragsstörung zu beheben, offensichtlich nicht genutzt hat, wird der Vermieter die Kündigung wohl durchsetzen können.

 

In welcher Form muss die Abmahnung erfolgen?

Eine mietrechtliche Abmahnung unterliegt keinen besonderen Formvorgaben. Spricht der Vermieter die Abmahnung nur mündlich aus, ist sie also genauso wirksam wie eine schriftlich erteilte Abmahnung. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, muss der Vermieter aber den Nachweis erbringen, dass er den Mieter abgemahnt hatte.

Doch genau das kann bei einer mündlichen Abmahnung sehr schwierig werden. Denn selbst wenn es Zeugen gibt, ist damit nicht gesagt, dass sich die Zeugen noch an den genauen Wortlaut und alle Einzelheiten erinnern können. Besser und sicherer ist deshalb, wenn sich der Vermieter für eine schriftliche Abmahnung entscheidet.

Dabei sollte er dann auch darauf achten, dass er den Zugang des Abmahnschreibens belegen kann. Dafür kann er die Abmahnung als Einschreiben verschicken oder dem Mieter persönlich und unter Zeugen übergeben. Oder er lässt die Abmahnung von einem Boten zustellen und den Empfang vom Mieter quittieren.

Solche Maßnahmen wirken im ersten Moment vielleicht übertrieben. Aber in der Praxis kommt es nicht selten vor, dass ein Mieter behauptet, er habe nie eine Abmahnung bekommen. Kann der Vermieter diese Behauptung dann nicht widerlegen, wird das Gericht jedenfalls eine außerordentliche Kündigung vermutlich als unwirksam zurückweisen.

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