Einen Nachmieter stellen – die wichtigsten Infos
Ob aus beruflichen, familiären oder ganz persönlichen Gründen: Manchmal wird es buchstäblich Zeit für einen Tapetenwechsel. Eine Wohnung zu finden, bei der die Lage, die Größe und die Ausstattung stimmen und die dazu auch noch ins Budget passt, ist nicht ganz einfach.
Doch wenn es geklappt hat, möchte so mancher Mieter am liebsten sofort umziehen. Allerdings gibt es da ja noch den bisherigen Mietvertrag mit seiner Kündigungsfrist. Um schneller aus dem Mietverhältnis herauszukommen, könnte ein Nachmieter eine optimale Lösung sein.
Aber wie ist das eigentlich? Kommt der Mieter tatsächlich schneller aus dem Mietvertrag, wenn er einen Nachmieter vorschlägt? Muss der Vermieter den Nachmieter akzeptieren? Oder kann der Vermieter den Nachmieter auch ohne Weiteres ablehnen und auf die Einhaltung der Kündigungsfrist bestehen?
Der folgende Beitrag nennt die wichtigsten
Infos zum Thema Nachmieter:
Inhalt
Der vorgeschlagene Nachmieter ist nur eine Empfehlung
Hat sich ein Mieter zu einem Umzug entschlossen und seine neue Wohnung auch schon gefunden, muss das bisherige Mietverhältnis beendet werden. Allerdings gilt bei den meisten Mietverträgen die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Mieter kann das Mietverhältnis dadurch also nicht von heute auf morgen beenden, sondern muss es bis zum Ende der dreimonatigen Kündigungsfrist fortsetzen. Nun kann es aber sein, dass der Mieter in seinem Familien- oder Bekanntenkreis jemanden hat, der sich für die Wohnung interessiert und sie gerne als Nachmieter übernehmen würde.
Grundsätzlich sollte der Mieter seinen Vermieter möglichst früh über die Umzugspläne informieren und ihm in diesem Zuge auch den Nachmieter vorschlagen.
Wenn der Mieter einen Nachmieter empfiehlt, handelt es sich dabei zwar nur um einen Vorschlag. Denn die Entscheidung, an wen die Wohnung vermietet wird, trifft allein der Vermieter. Aber in vielen Fällen wird es der Vermieter zu schätzen wissen, wenn ihm sein Mieter einen potenziellen Nachmieter vorschlägt. Zum einen kann sich der Vermieter so nämlich möglicherweise die Suche nach einem neuen Mieter sparen.
Und zum anderen können der Mieter und sein Nachmieter untereinander Regelungen zur Wohnungsübernahme vereinbaren, etwa was das Streichen oder die Übernahme von Einrichtungsgegenständen angeht. Darum muss sich der Vermieter dann ebenfalls nicht mehr kümmern. Einige große Wohnungsgesellschaften werben deshalb sogar mit einer Prämie, wenn der Mieter einen Nachmieter vorschlägt und mit diesem ein Mietvertrag zustande kommt.
Einen Nachmieter stellen – drei mögliche Konstellationen
Viele glauben, dass der Mieter seinem Vermieter nur drei mögliche Nachmieter nennen muss, um das Mietverhältnis vorzeitig beenden zu können. Das ist allerdings ein Mythos. Ob der Mieter einen, drei oder fünf Nachmieter vorschlägt, spielt zunächst einmal keine Rolle.
Und es gibt auch keine gesetzlichen Regelungen, die sich ausdrücklich auf die Sache mit dem Nachmieter beziehen. Vielmehr ist es so, dass in der Praxis drei mögliche Fälle gegeben sein können:
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Fall: Der Mietvertrag enthält eine Nachmieterklausel.
Enthält der Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel, kann der Mieter vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist aus dem Mietverhältnis aussteigen. Dafür muss er lediglich einen geeigneten Nachmieter stellen. Anstelle von Nachmieter ist manchmal auch von einem Ersatzmieter die Rede. Geeignet bedeutet in diesem Fall, dass der Ersatzmieter in der Lage sein muss, übergangslos in den Mietvertrag einzutreten. Er muss die Miete in der bisherigen Höhe bezahlen können und er muss solvent sein. Denn das Risiko, dass es zu Mietausfällen kommt, darf sich für den Vermieter durch den neuen Mieter nicht erhöhen. Um sich über den Mieter als Person und über seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu informieren, darf der Vermieter selbstverständlich die notwendigen Auskünfte einholen.
Hatte der Mieter keine Haustiere und schlägt er nun einen Nachmieter vor, der Haustiere hat, muss der Vermieter diesen Nachmieter nicht akzeptieren. Anders sieht es aus, wenn der Mieter alleinstehend ist und einen Nachmieter mit Kindern vorschlägt. Ist die Wohnung grundsätzlich für mehrere Personen geeignet, kann der Vermieter den Nachmieter allein wegen der Kinder nicht ablehnen.
Übrigens: Grundsätzlich hat der Vermieter das letzte Wort. Er entscheidet also, wer künftig in der Wohnung wohnt. Enthält der Mietvertrag eine Nachmieterklausel und stellt der Mieter einen geeigneten Nachmieter, hat er damit aber seine Pflicht erfüllt. Lehnt der Vermieter den Nachmieter ab, obwohl dieser geeignet ist und es keinen objektiven Ablehnungsgrund gibt, ist das die Sache des Vermieters. Für den Mieter hat sich die Angelegenheit erledigt. Er kann die Mietzahlungen zu dem Termin einstellen, an dem sein Nachmieter die Wohnung bezogen hätte.
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Fall: Es besteht ein schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung.
Bei einem Zeitmietvertrag oder einem Mietvertrag mit einer sehr langen Restlaufzeit kann es in bestimmten Fällen sein, dass dem Mieter nicht zugemutet werden kann, das Vertragsverhältnis fortzuführen. Ein solcher Fall kann beispielsweise gegeben sein, wenn der Mieter
- berufsbedingt umziehen muss, weil ihn sein Arbeitgeber an einen anderen Standort versetzt hat,
- nach einem Unfall oder infolge einer schweren Erkrankung keine Treppen steigen kann und es im Haus keinen Aufzug gibt,
- aus gesundheitlichen oder Altersgründen in ein Pflegeheim umziehen muss,
heiratet oder Nachwuchs erwartet und es sich bei der Wohnung nur um ein kleines Einzimmerappartement handelt.
Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr geht die Rechtsprechung üblicherweise von einer gewissen Härte aus. Für den Mieter kann sich daraus ergeben, dass er ein sogenanntes schutzwürdiges Interesse daran hat, dass sein Mietvertrag vorzeitig aufgelöst wird. Ist das der Fall, kann er dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vorschlagen. Und der Vermieter muss einen geeigneten Ersatzmieter ausnahmsweise akzeptieren, auch wenn der Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthält.
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Fall: Der Mieter muss die Kündigungsfrist einhalten.
Enthält der Mietvertrag keine Nachmieterklausel oder kann der Mieter keinen geeigneten Nachmieter stellen, hat er natürlich trotzdem die Möglichkeit, schon vor Ablauf der Kündigungsfrist aus seiner Wohnung auszuziehen. Allerdings läuft die Kündigungsfrist ganz normal weiter. Für den Mieter bedeutet das, dass er die Miete bis zum regulären Vertragsende weiterbezahlen muss.
Der Vermieter kann einen neuen Mietvertrag vereinbaren
Hat der Mieter von der Nachmieterklausel in seinem Mietvertrag Gebrauch gemacht und einen geeigneten Ersatzmieter gestellt, kann der Ersatzmieter darauf bestehen, dass die bisherigen Mietkonditionen erhalten bleiben. Der Nachmieter übernimmt also nicht nur die Wohnung, sondern gewissermaßen auch den Mietvertrag.
Die Miete erhöhen, kann der Vermieter nur dann, wenn auch beim Mieter eine Mieterhöhung möglich gewesen wäre. Allerdings gilt das alles tatsächlich nur, wenn das Mietverhältnis mit dem Nachmieter infolge der Nachmieterklausel zustande gekommen ist.
Hat der Vermieter den Nachmieter freiwillig akzeptiert, hat der Nachmieter den gleichen Status wie jeder andere neue Mieter auch. Folglich kann der Vermieter mit ihm einen gänzlich neuen Mietvertrag mit veränderten Konditionen vereinbaren.
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Thema: Einen Nachmieter stellen – die wichtigsten Infos
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