5 grundsätzliche Fragen zum Mietvertrag, Teil 2
Mit dem Partner zusammenziehen, Nachwuchs, Jobwechsel, Scheidung, Kosten senken, Lust auf einen Tapetenwechsel: Warum ein Umzug ansteht, kann die verschiedensten Gründe haben. Die Grundlage für das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter bildet aber immer ein Mietvertrag. Allerdings ist Mietvertrag nicht gleich Mietvertrag. Denn den Mietvertrag gibt es in mehreren Varianten, die alle ihre Besonderheiten haben.
Und generell sollten die Vereinbarungen genau überprüft werden, bevor der Vertrag geschlossen wird. Sind zum Beispiel die monatlichen Betriebskosten, die zusammen mit der Miete als Vorauszahlungen geleistet werden, zu niedrig angesetzt, droht später eine Nachzahlung.
Um einen Überblick zu geben, beantworten wir fünf grundsätzliche Fragen zum Mietvertrag. Dabei haben wir in Teil 1 erklärt, was genau ein Mietvertrag ist und regelt und welche Arten von Mietverträgen es gibt.
Hier ist Teil 2!:
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Inhalt
Wie muss der Mietvertrag unterschrieben sein?
Auch wenn heutzutage vieles auf digitalen Wegen erledigt wird, ist beim Mietvertrag ein klassischer Ausdruck auf Papier mit handschriftlichen Unterschriften nach wie vor Standard. So ein Formular schafft Sicherheit, weil beide Seiten buchstäblich etwas in der Hand haben, auf das sie sich berufen können.
Der Vertragsabschluss kann aber auch per E-Mail erfolgen. Allerdings braucht die E-Mail in diesem Fall eine qualifizierte elektronische Signatur.
Der Mieter kann den Mietvertrag schon im Vorfeld oder unmittelbar vor der Übergabe der Wohnung unterschreiben. Kann er selbst nicht vor Ort sein, ist auch möglich, dass er einen Vertreter bevollmächtigt, den Vertrag für ihn in Vertretung zu unterzeichnen. Dies muss entsprechend vermerkt sein. Ist der Mieter noch nicht volljährig, müssen ohnehin seine Erziehungsberechtigten einspringen.
Wird eine Wohngemeinschaft gegründet, müssen alle Hauptmieter den Mietvertrag unterschreiben.
Die Unterschriften müssen unter dem Text, also am Ende des Mietvertrags stehen. Denn auf diese Weise bestätigen sie, dass die vorher aufgeführten Vereinbarungen verbindlich getroffen sind. Werden die Unterschriften über oder neben dem Text platziert, ist der Vertrag nicht rechtsgültig unterzeichnet. Gleiches gilt, wenn die originale Unterschrift des Vermieters fehlt.
In aller Regel werden zwei Exemplare vom Mietvertrag ausgefertigt, eines für den Mieter und eines für den Vermieter.
Änderungen oder nachträgliche Vereinbarungen werden üblicherweise auf einem gesonderten Blatt festgehalten, das ebenfalls von beiden Parteien unterschrieben wird und den Mietvertrag als Anlage ergänzt.
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Ist ein Rücktritt vom Mietvertrag möglich?
Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Mietvertrag mehrere Wochen oder gar Monate vor dem Umzug abgeschlossen wird. Doch in der Zwischenzeit können sich die Lebensumstände oder die Pläne des Mieters und auch des Vermieters ändern. Folglich ist denkbar, dass eine der beiden Vertragsparteien vor dem eigentlichen Beginn des Mietverhältnisses vom Vertrag zurücktreten möchte.
Die Möglichkeit des Rücktritts sieht das Gesetz bei einem geschlossenen Mietvertrag aber nicht vor. Es sei denn, im Rahmen des Mietvertrags wurde ausdrücklich ein Rücktrittsrecht vereinbart.
Eine Ausnahme liegt vor, wenn der Rücktritt vor dem Einzug wegen erheblichen Mängeln erfolgt, die der Vermieter trotz einer gesetzten Frist zur Nachbesserung nicht behoben hat. Auch wenn eine im Mietvertrag zugesicherte Leistung nicht erbracht wird, räumt die Rechtsprechung ausnahmsweise ein Rücktrittsrecht ein.
Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn sich die Übergabe der Wohnung trotz mehrfacher Fristen immer weiter verzögert. Allerdings handelt es sich dabei stets um Entscheidungen im Einzelfall, die die Gerichte unterschiedlich bewerten können.
Sind bei der Wohnungsbesichtigung einige Fliesen gesprungen, tropft der Wasserhahn oder sind die Türklinken lose und unterschreibt der Mieter den Mietvertrag trotzdem, akzeptiert er damit automatisch diese kleinen Mängel. Sie entsprechen dann dem vertragsgemäßen Zustand.
Der Mieter kann den Vermieter zwar um eine Reparatur bitten. Die Grundlage für eine Kürzung der Miete oder gar einen Rücktritt vom Vertrag ist damit aber nicht gegeben.
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Wie wird ein Mietvertrag gekündigt?
Ist ein Rücktritt ausgeschlossen, kann das Mietverhältnis nur durch eine Kündigung beendet werden. Von der Zahlung der Miete entbindet die Kündigung aber nicht unbedingt. Denn viele Mietverträge sehen eine Mindestdauer für das Mietverhältnis vor. An solche Vereinbarungen sind beide Seiten gebunden.
Für die Kündigung des Mietvertrags schreibt der Gesetzgeber in § 568 BGB die Schriftform vor. Schriftform bedeutet, dass die Kündigung schriftlich verfasst und das Schreiben von allen Mietern im Original unterschrieben sein muss.
Mit einer ausdrücklichen Vollmacht kann auch ein Vertreter die Kündigung unterzeichnen. Per E-Mail kann ein Mietvertrag hingegen nicht wirksam gekündigt werden.
Die Kündigungsfrist
Kündigt der Mieter den Mietvertrag, muss er eine Frist von drei Monaten einhalten. Das Kündigungsschreiben muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats vorliegen. Erhält der Vermieter das Schreiben später, startet die Kündigungsfrist erst im Folgemonat. Dadurch verschiebt sich dann auch das Ende des Mietverhältnisses um einen ganzen Monat.
Eine Begründung muss der Mieter nicht angeben. Es genügt, wenn er unmissverständlich erklärt, dass und zu welchem Zeitpunkt er das Mietverhältnis beenden möchte.
Um schon vor Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist aus dem Vertrag herauszukommen, kann der Mieter einen Nachmieter suchen. Voraussetzung ist aber, dass der Mietvertrag eine Nachmieter-Klausel enthält oder die beiden Vertragsparteien diese Vereinbarung zum Zeitpunkt der Kündigung treffen.
Gibt der Mieter die Wohnung an den Vermieter zurück, ist es ratsam, ein Wohnungsübergabeprotokoll zu verwenden. In diesem Formular wird der Zustand des Mietobjekts notiert und durch die Unterschrift verbindlich festgehalten. So muss der Mieter im Nachhinein keine bösen Überraschungen wegen angeblicher Schäden fürchten.
Möchte der Vermieter das Mietverhältnis auflösen, muss er gemäß § 573 BGB sein berechtigtes Interesse nachweisen. Dieses kann zum Beispiel durch Eigenbedarf oder Verletzungen der Vertragspflichten durch den Mieter entstehen. Kann der Vermieter keinen anerkannten Kündigungsgrund vorweisen, wird die Kündigung nicht wirksam.
Außerdem muss sich auch der Vermieter an die Kündigungsfrist halten. Sie beträgt drei Monate und verlängert sich jeweils um drei weitere Monate, wenn seit dem Abschluss des Mietvertrags fünf und acht Jahre vergangen sind.
Außerordentliche Kündigung
Neben der regulären, ordentlichen und fristgemäßen Kündigung kann ein Mietvertrag auch durch eine außerordentliche Kündigung beendet werden. Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung ist aber immer, dass ein wichtiger Grund vorliegt, der so schwer wiegt, dass es unzumutbar ist, das Mietverhältnis ordentlich zu beenden.
Eine außerordentliche Kündigung ist außerdem möglich, wenn der Mieter stirbt. In diesem Fall können die Erben den Mietvertrag mit einer einmonatigen Frist außerordentlich auflösen.
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Thema: 5 grundsätzliche Fragen zum Mietvertrag, Teil 2
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