Aktuelle Kündigungsfristen bei der Mietwohnung

Aktuelle Kündigungsfristen bei der Mietwohnung

Von heute auf morgen lässt sich ein Mietverhältnis nicht beenden. Und bei der Kündigungsfrist zählt nicht nur die Dauer, sondern auch das Datum des Zugangs.

Die bisherige Wohnung ist zu klein, zu groß oder zu teuer, berufliche oder private Gründe oder einfach nur die Lust auf einen Tapetenwechsel: Für einen geplanten Umzug kann es viele verschiedene Ursachen geben. Doch das bestehende Mietverhältnis lässt sich nicht von jetzt auf gleich auflösen.

Vielmehr gibt es bestimmte Kündigungsfristen, die eingehalten werden müssen. Erschwerend kommt hinzu, dass der Zugang des Kündigungsschreibens darüber entscheidet, ab wann die Kündigungsfrist läuft. Im folgenden Beitrag erklären wir, was der Mieter und der Vermieter zu den Kündigungsfristen bei der Mietwohnung wissen müssen.

 

Die Kündigungsfrist für den Mieter

In aller Regel schließt der Mieter einen unbefristeten Mietvertrag mit seinem Vermieter ab. Unbefristet heißt, dass das Mietverhältnis zeitlich nicht begrenzt ist. Stattdessen läuft der Mietvertrag für eine unbestimmte Zeit und endet, wenn eine der beiden Vertragsparteien den Mietvertrag kündigt.

Möchte der Mieter das Mietverhältnis beenden, so gilt für ihn eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese dreimonatige Kündigungsfrist gilt seit September 2001 für alle Mietverhältnisse. Wie lange der Mieter schon in der Mietwohnung wohnt, spielt dabei keine Rolle.

 

Die Kündigungsfristen für den Vermieter

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung beenden, muss er natürlich ebenfalls bestimmte Kündigungsfristen einhalten. Anders als der Mieter muss der Vermieter dabei die Dauer des Mietverhältnisses berücksichtigen. Denn je länger der Mieter schon in der Mietwohnung wohnt, desto länger ist die Kündigungsfrist für den Vermieter. Konkret gilt folgendes:

  • Besteht das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.
  • Bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate.
  • Wohnt der Mieter seit mehr als acht Jahren in der Mietwohnung, beläuft sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf neun Monate.
  • Die verlängerte Kündigungsfrist gilt aber nur für den Vermieter. Der Mieter kann den Mietvertrag unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist ordentlich kündigen.

Der Beginn der Kündigungsfrist

Ab wann die Kündigungsfrist läuft, hängt davon ab, wann der jeweilige Vertragspartner das Kündigungsschreiben bekommt:

  • Geht die Kündigung dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat bei der Kündigungsfrist mit.
  • Erhält der Vertragspartner die Kündigung am vierten Werktag eines Monats oder später, fließt dieser Monat nicht mehr in die Kündigungsfrist ein. Stattdessen beginnt die Kündigungsfrist erst mit dem Folgemonat.

Als Werktage zählen die Wochentage inklusive Samstag. Werktage sind also alle Tage von Montag bis Samstag. Nur der Sonntag und offizielle, gesetzliche Feiertage sind keine Werktage.

 

Zur Veranschaulichung ein Beispiel

Angenommen, der Mieter möchte seinen Mietvertrag zum 31. Dezember kündigen. Damit die Kündigung zu diesem Stichtag wirksam werden kann, muss das Schreiben dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats Oktober zugehen. Im Jahr 2017 wäre das Donnerstag, der 5. Oktober.

Denn der 1. Oktober fällt auf einen Sonntag und der 3. Oktober (Dienstag) ist ein gesetzlicher Feiertag. Der Sonntag und der Dienstag zählen deshalb nicht mit. Erhält der Vermieter die Kündigung spätestens an dem Donnerstag, fließt der Oktober in die Kündigungsfrist ein. Die Kündigungsfrist läuft damit über die drei Monate Oktober, November und Dezember und die Kündigung kann zum 31. Dezember wirksam werden.

Erhält der Vermieter die Kündigung aber erst am Freitag, den 6. Oktober oder noch später, hat der Mieter den Stichtag verpasst. Der Oktober wird daher nicht mehr in die Kündigungsfrist eingerechnet. Stattdessen beginnt die Kündigungsfrist erst mit dem 1. November. Folglich wird auch die Kündigung erst einen Monat später wirksam und das Mietverhältnis endet zum 31. Januar.

Diese Regelung gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Auch der Vermieter muss also darauf achten, dass dem Mieter das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag eines Monats zugeht, damit dieser Monat noch für die Kündigungsfrist zählt.

Kommt die Kündigung verspätet beim Vertragspartner an, wird sie dadurch aber nicht unwirksam. Stattdessen verschiebt sich das Ende des Mietverhältnisses lediglich um einen Monat nach hinten. Es ist also nicht notwendig, eine neue Kündigung zu schreiben.

Und apropos schreiben:

Die Kündigung des Mietvertrags bedarf immer der Schriftform. Schriftform heißt, dass die Kündigung schriftlich formuliert und das Schreiben von Hand unterschrieben sein muss. Fehlt die handschriftliche Unterschrift, kann die Kündigung nicht wirksam werden.

Die Mietwohnung mündlich, telefonisch oder per E-Mail zu kündigen, ist also nicht möglich. Zudem muss im Zweifel der Kündigende nachweisen, dass und wann sein Vertragspartner die Kündigung bekommen hat. Ratsam ist deshalb, die Kündigung entweder persönlich zu übergeben und sich den Zugang quittieren zu lassen oder eine belegbare Versandart zu wählen.

 

Die Ausnahmen bei der Kündigungsfrist

Viele Vermieter verwenden einen sogenannten Formular-Mietvertrag. Sind hier Kündigungsfristen vereinbart, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen, dann gilt folgendes:

  • Wurde im Mietvertrag eine Kündigungsfrist vereinbart, die kürzer ist als die gesetzliche Kündigungsfrist, gilt für den Mieter diese kürzere Frist. Der Vermieter hingegen muss unabhängig vom Mietvertrag die längere, gesetzliche Kündigungsfrist einhalten.
  • Sieht der Mietvertrag eine Kündigungsfrist vor, die länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist, gilt für den Mieter die kürzere, gesetzliche Kündigungsfrist. Im Unterschied dazu muss sich der Vermieter an die längere, im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist halten.

Das Untermietverhältnis bildet mit Blick auf die Kündigungsfristen eine Ausnahme. Ein Untermietverhältnis ist gegeben, wenn der Mieter ein oder mehrere Zimmer in der Wohnung seines Vermieters bewohnt. In diesem Fall können sowohl der Mieter als auch der Vermieter den Untermietvertrag jeweils zum Ende eines Monats kündigen. Dabei muss die Kündigung dem Vertragspartner spätestens am 15. dieses Monats zugehen. Bewohnt der Mieter eine Wohnung, die ihm der Arbeitgeber zur Verfügung stellt, kann der Arbeitgeber den Mietvertrag mit einer Frist von einem Monat kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis beendet ist und der Arbeitgeber die Wohnung für einen anderen Mitarbeiter braucht.

Eine weitere Ausnahme ist ein Mietvertrag, der zeitlich befristet ist. Da bei einem zeitlich befristeten Mietvertrag von Anfang an verbindlich festgelegt ist, wann das Mietverhältnis endet, ist hier eine ordentliche Kündigung in aller Regel ausgeschlossen. Allerdings sind zeitlich befristete Mietverträge seit 2001 ohnehin nur noch in wenigen Ausnahmefällen möglich.

 

Die Fristen bei einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags

Neben der ordentlichen, fristgerechten Kündigung gibt es noch die außerordentliche Kündigung. Sie sorgt dafür, dass das Mietverhältnis schneller endet. Allerdings setzt eine außerordentliche Kündigung einen wichtigen Grund voraus, der so schwerwiegend ist, dass es dem Kündigenden nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzuführen oder zumindest fristgerecht zu beenden.

Und in den meisten Fällen muss der außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen. Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann die außerordentliche Kündigung als fristlose Kündigung ausgesprochen werden.

In anderen Fällen müssen auch bei einer außerordentlichen Kündigung gewisse Kündigungsfristen eingehalten werden. Sie sind meist so gestaltet, dass die Kündigung mit Ablauf des übernächsten Monats wirksam werden kann.

Die gesetzlichen Grundlagen für die Kündigungsfristen bei der Mietwohnung

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