18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil I

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil I

Kein Mieter hört gerne, dass seine Miete steigt. Doch es ist durchaus zulässig, dass der Vermieter die monatliche Miete anhebt. Allerdings muss er dabei einige Regeln einhalten. In einer mehrteiligen Beitragsreihe beantworten 18 Fragen rund um die Mieterhöhung!

18 Fragen rund um die Mieterhöhung, Teil I

  1. Um welchen Prozentsatz darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Die gesetzliche Grundlage für das Mietrecht und damit auch für Mieterhöhungen ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). In welcher Höhe eine Mietanhebung zulässig ist, hängt davon ab, welche Art von Miete der Mieter und der Vermieter vereinbart haben und aus welchem Grund der Vermieter die Miethöhe anpasst.

Generell unzulässig ist eine Mieterhöhung immer dann, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Sieht der Mietvertrag keine Staffel- oder Indexmiete vor und schließt er Mieterhöhungen nicht aus, kann der Vermieter gemäß § 558 BGB verlangen, dass der Mieter einer Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt.

In den meisten Teilen Deutschlands ist die zulässige Mieterhöhung dann auf insgesamt 20 Prozent innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren begrenzt. In einigen Großstädten und Ballungszentren mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt die Obergrenze bei 15 Prozent.

Der Vermieter muss den Mieter schriftlich über die geplante Mieterhöhung informieren und ihn gleichzeitig dazu auffordern, der Anhebung zuzustimmen. Der Mieter wiederum kann sein Einverständnis nur dann verweigern, wenn die Mieterhöhung nicht berechtigt ist. Verweigert er seine Zustimmung bei einer rechtmäßigen Mietanhebung, kann der Vermieter das Einverständnis nach Ablauf einer gewissen Frist einklagen.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Unabhängig vom Mietspiegel kann der Vermieter auch dann eine eigenständige oder zusätzliche Mieterhöhung durchführen, wenn die Wohnung renoviert, umgebaut oder anderweitig modernisiert wurde.

Im Rahmen einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Jahresmiete gemäß § 559 BGB um acht Prozent der Kosten, die für die Arbeiten angefallen ist, anheben. Allerdings darf die monatliche Miete in einem Zeitraum von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen.

Mieterhöhung bei einer Indexmiete

Sieht der Mietvertrag eine Indexmiete vor, orientiert sich eine Mieterhöhung an dem Preisindex, den das Statistische Bundesamt für die Lebenshaltung in Privathaushalten ermittelt. Steigen die Lebenshaltungskosten, kann der Vermieter die Miete analog dazu anheben.

Entwickelt sich der Verbraucherpreis-Index zum Beispiel um fünf Prozent nach oben, darf der Vermieter auch die Miete um fünf Prozent erhöhen. Steigt der Index hingegen nur um ein Prozent, darf auch die Mieterhöhung maximal ein Prozent ausmachen.

Dabei muss eine Mieterhöhung mindestens ein Jahr lang bestehen bleiben. Mehrfach kann der Vermieter die Miete innerhalb eines Jahres nicht anheben. Das ist in § 557b BGB so geregelt. Der Hintergrund dazu ist, dass Erhöhungen bei der Indexmiete auf dem Preisindex des Statistischen Bundesamtes basieren. Und dieser Index wird nur einmal jährlich erstellt.

Mieterhöhung bei einer Staffelmiete

Wie die Indexmiete muss auch eine Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart sein. Bei der Staffelmiete ist vertraglich festgelegt, in welchen Zeitabständen die Miete um welchen Betrag steigt.

So können sich der Vermieter und der Mieter zum Beispiel darauf einigen, dass die monatliche Miete alle zwei Jahre um 25 Euro höher wird. Diese Absprache ist in einer Vertragsklausel festgehalten und die Mieterhöhung erfolgt dann automatisch.

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Die Abstände zwischen den Mietanhebungen müssen aber auch bei der Staffelmiete mindestens zwölf Monate betragen.

  1. Was bedeutet ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete informiert darüber, wie hoch die Miete für vergleichbaren Wohnraum in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde im Durchschnitt ist.

In § 558 Abs. 2 BGB heißt es dazu, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt „aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.“

Vereinfacht erklärt heißt das, dass die Mieten für ähnliche Wohnungen miteinander verglichen werden. Anschließend wird daraus der Durchschnitt berechnet. Dieser Durchschnitt ergibt dann den Mietspiegel, der vor Ort üblich ist.

  1. Darf der Vermieter eine Miete verlangen, die über dem Mietspiegel liegt?

Wenn der Vermieter die derzeitige Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben will, muss er einige Vorgaben beachten. Dazu gehört, dass er den Mieter schriftlich informieren muss. Außerdem muss er dem Mieter eine zweimonatige Frist einräumen, um der Mieterhöhung zuzustimmen. Vor Ablauf dieser Frist darf die Mietanhebung nicht wirksam werden.

Und der Vermieter muss schlüssig, nachvollziehbar und ausführlich begründen, wie die Erhöhung zustande kommt und warum sie gerechtfertigt ist. Dafür kann er entweder auf den aktuellen Mietspiegel der Stadt- oder Gemeindeverwaltung hinweisen oder einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragen.

Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Vermieter mindestens drei Wohnungen samt Standort und Miete angibt, die mit der Wohnung des Mieters vergleichbar sind.

Hebt der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete an, muss die Erhöhung mindestens 15 Monate lang Bestand haben. Erst danach ist eine weitere Anhebung zulässig.

Ob der Vermieter eine Miete verlangen darf, die den Mietspiegel übersteigt, lässt sich pauschal nicht beantworten. Grundsätzlich ausgeschlossen, ist so ein hoher Mietpreis nicht. Tatsächlich muss aber immer im Einzelfall geprüft werden, ob und inwiefern die Miete (noch) gerechtfertigt ist.

  1. Was hat es mit der Kappungsgrenze auf sich?

Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, muss er die sogenannte Kappungsgrenze berücksichtigen. Die Kappungsgrenze legt fest, wie hoch eine Mietanhebung sein darf.

Generell gilt dabei, dass der Vermieter die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 20 Prozent anheben darf. Gleichzeitig darf der Mietpreis pro Quadratmeter um höchstens drei Euro monatlich steigen.

In Städten und Gemeinden, in denen Wohnraum knapp ist, hat der Gesetzgeber im Zuge der Mietrechtsreform 2013 die Kappungsgrenze auf 15 Prozent nach unten korrigiert. Die niedrigere Höchstgrenze für Mieterhöhungen gilt derzeit zum Beispiel in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt am Main.

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Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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