Wann lohnt sich der Kauf einer Wohnung wirklich?

Wann lohnt sich der Kauf einer Wohnung wirklich?

In Deutschland leben Millionen von Menschen in einer Wohnung. Das eigene Häuschen mit Garten ist zwar schon über viele Generationen hinweg ein Lebenstraum, den sich viele gerne erfüllen würden. Aber vor allem in Städten und Ballungsräumen geht der Trend eher zur Wohnung. Nur: Ist Mieten oder Kaufen die bessere Wahl? Wann lohnt sich der Kauf einer Wohnung wirklich?

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Wann lohnt sich der Kauf einer Wohnung wirklich

Mieter als größte Gruppe

Auch der Immobilienmarkt verändert sich stetig. Schon lange muss die Entscheidung nicht mehr nur zwischen einem eigenen Haus und einer Mietwohnung fallen. So werden zum Beispiel auch Häuser oft zur Miete angeboten.

Vor allem junge Familien, die sich keine eigene Immobilie leisten können oder sich noch nicht auf einen Wohnort festlegen wollen, nutzen gerne das großzügige Platzangebot in einem angemieteten Haus.

In Innenstädten und generell urbanen Regionen ist der Platz für frei stehende Einfamilienhäuser oft knapp bemessen. Hier prägen eher Mehrparteienhäuser das Bild. Doch zur Mietwohnung als altbewährtem Klassiker kommen immer öfter auch Eigentumswohnungen dazu.

[Grafik Wohnsituation]

Wohnsituation

Insgesamt verändert sich die Wohnsituation in Deutschland deutlich langsamer als das Angebot auf dem Immobilienmarkt.

Die Allensbacher Markt- und Werbeträgeranalyse hat ergeben, dass im Jahr 2023 rund 36,99 Millionen Personen zur Miete wohnten, entweder in einer Mietwohnung oder in einem angemieteten Haus. Dem stehen rund 27,87 Millionen Personen gegenüber, die ein eigenes Haus bewohnten.

Rund 4,96 Millionen Personen hatten eine Eigentumswohnung, 4,55 Millionen Personen lebten in einer Wohngemeinschaft. Basis für die Daten war die deutschsprachige Bevölkerung ab 14 Jahren in Privathaushalten in Deutschland.

Dabei haben sich die Zahlen in den vergangenen Jahren kaum geändert.

Miete oder Kauf

„Wer viele Jahre lang Miete bezahlt, verschenkt Geld, das er sinnvoller in Wohneigentum investieren könnte.“ – Diese Aussage wird gerne angeführt. Doch stimmt sie so auch? Es ist unbestritten, dass die monatliche Miete auf das Konto des Vermieters wandert und für den Mieter unwiederbringlich weg ist.

Im Unterschied dazu gehört die Immobilie irgendwann dem Bewohner, wenn er eine Baufinanzierung abbezahlt. Und hohe Mieten, wie sie in beliebten Wohngegenden wie Stadtzentren anfallen, sind von einer Kreditrate oft nicht weit entfernt.

Ganz so einfach ist es dann aber doch wieder nicht. Wer mit dem Gedanken spielt, eine Wohnung zu kaufen, sollte vorher gut rechnen und sich gründlich beraten lassen.

Einen ersten Überblick liefert zum Beispiel der kostenfreie Rechner von Immowelt. Nach Angabe der wichtigsten Eckdaten berechnet er, ob sich ein Kauf im Vergleich zum Mieten lohnt. Denn bei der Entscheidung spielen viele Faktoren eine Rolle, die berücksichtigt werden müssen.

Gründe für einen Wohnungskauf

In den vergangenen Jahren sind die Wohnkosten deutlich gestiegen und ein Ende des Aufwärtstrends ist kaum absehbar. Kein Wunder, dass sich viele die Mietzahlungen gerne sparen und das Geld lieber in eine Eigentumswohnung investieren wollen. Künftig keine Mietkosten mehr zu haben, ist aber nicht der einzige Grund für das Kaufinteresse.

Als häufigsten Grund für den Kauf einer Wohnung nennen Interessenten den Wunsch nach einer soliden Altersvorsorge. Schließlich gelten Immobilien als krisensicher.

Daneben spielt die Möglichkeit, eine Finanzierung zu günstigen Konditionen nutzen zu können, eine wichtige Rolle. Vielen ist außerdem wichtig, nicht mehr von einem Vermieter abhängig zu sein.

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Die Vor- und Nachteile vom Kauf einer Wohnung

Eine Eigentumswohnung ist nicht nur das Zuhause für sich und die Familie. Vielmehr ist sie gleichzeitig eine bewährte Geldanlage. Zwar schwanken auch die Immobilienpreise.

Aber es ist äußerst unwahrscheinlich, dass eine Eigentumswohnung völlig wertlos wird. Das gilt selbst dann, wenn es in der Wirtschaft und auf den Aktienmärkten turbulent zugeht.

Doch es gibt noch ein paar Argumente mehr, die für den Kauf einer Eigentumswohnung sprechen:

  • Vermögensaufbau und Altersvorsorge: Mit jeder bezahlten Kreditrate für die Wohnung wächst das eigene Vermögen in kleines Stück. Im Laufe der Zeit lässt sich so ein wertbeständiges Vermögen aufbauen. Gleichzeitig kann der Eigentümer sein Anlageobjekt die ganze Zeit über praktisch nutzen, was bei anderen Finanzprodukten nicht der Fall ist. Im Alter sorgt die Eigentumswohnung dafür, dass der Eigentümer mietfrei wohnen kann.
  • Unabhängigkeit: Bei den meisten Entscheidungen kann der Wohnungseigentümer selbstständig bestimmen. Zum Teil muss er sich zwar mit den anderen Eigentümern absprechen. Aber grundsätzlich kann er in seiner Wohnung tun und lassen, was er will. Außerdem bleibt es ihm selbst überlassen, wann und ob er Renovierungen durchführt und welche Handwerker er damit beauftragt. Vom Vermieter ist er nicht abhängig.
  • Planbarkeit: Weil sich die Höhe der Kreditrate während der Zinsbindungsfrist nicht verändert, kann der Eigentümer die Ausgaben gut planen. Plötzliche Mieterhöhungen muss er nicht fürchten. Auch eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf ist ausgeschlossen.
  • Werterhalt: Vor allem an attraktiven Standorten behalten Eigentumswohnungen ihren Wert oder können ihn sogar steigern. Im Unterschied dazu geht bei vielen anderen Geldanlagen durch eine niedrige Verzinsung und die Inflation zunehmend Wert und damit Kaufkraft verloren. Möchte der Eigentümer die Wohnung irgendwann selbst nicht mehr nutzen, kann er sie vermieten. Dadurch sichert er sich ein monatliches Zusatzeinkommen.

Allerdings stehen den Vorteilen auch Nachteile gegenüber. Wer eine Eigentumswohnung kauft, hat trotz möglichem Eigenkapital viele Jahre lang Schulden.

Außerdem sind die Wohnnebenkosten bei einer eigenen Immobilie meist höher als in einer Mietwohnung. Hinzu kommt, dass das Vermögen in der Wohnung gebunden ist. Anders als bei angespartem Guthaben kommt der Wohnungseigentümer nicht so einfach an das Geld heran, wenn er Kapital braucht.

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Möchte oder muss er zum Beispiel wegen eines Jobwechsels oder einer Änderung in den persönlichen Lebensverhältnissen umziehen, kann er den Vertrag für eine Mietwohnung jederzeit kündigen. Bei einer Eigentumswohnung klappt das so nicht.

Die Vor- und Nachteile vom Mieten

Flexibilität ist in unserer heutigen Zeit ein großes Thema. Wer finanziell und örtlich ungebunden sein möchte, ist mit einer Wohnung zur Miete klar besser beraten.

Zu den Vorteilen einer Mietwohnung gehören diese:

  • Flexibilität: Ein Mietvertrag kann mit einer kurzen Frist gekündigt werden. So kann der Mieter zeitnah weiterziehen.
  • Service: Der Mieter muss sich nicht selbst um Reparaturen, Modernisierungen und andere Instandhaltungsmaßnahmen kümmern. Geht etwas kaputt oder muss es ausgetauscht werden, ist in den meisten Fällen der Vermieter zuständig.
  • Kosten: Mit der Miete und den darin enthaltenen Nebenkosten sind die monatlichen Ausgaben gedeckt. Gleichzeitig sind diese Kosten in einer Mietwohnung meist niedriger als die Kreditrate und die Nebenkosten in einer Eigentumswohnung. Zumal der Mieter auch kein Hausgeld bezahlen muss. Außerdem braucht er keine Rücklagen für die Instandhaltung und mögliche Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen.

Nachteilig ist, dass der Mieter bei den meisten Entscheidungen vom Vermieter abhängig ist.

So kann er zum Beispiel oft nicht frei entscheiden, welchen Fußbodenbelag er verlegt, wie er Bad und Küche einrichtet oder ob er sich ein Haustier anschafft. Außerdem muss der Mieter immer damit rechnen, dass die Miete steigt.

Mieten oder kaufen?

Grundsätzlich lohnt sich der Kauf einer Mietwohnung, wenn folgende Bedingungen gegeben sind:

  • Die Eigentumswohnung hat eine gute Lage, ist in einem ordentlichen Zustand und geht mit geringen Instandhaltungskosten einher.

  • Die Finanzierung ist zu günstigen Konditionen möglich.

  • Die Miete für die (derzeitige) Wohnung ist im Vergleich zu den Kosten für eine Eigentumswohnung hoch.

Trotzdem gibt es keine pauschale Antwort darauf, ob Mieten oder Kaufen besser ist. Wenn es um die Altersvorsorge geht, ist die Eigentumswohnung zwar klar im Vorteil.

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Aber wer zur Miete wohnt und sein Kapital clever anlegt, kann sich genauso ein ordentliches Polster fürs Alter ansparen. Letztlich kommt es auf die individuellen Vorstellungen, Wünsche und Bedürfnisse an. Die entscheidende Frage ist: „Wie und wo will ich wohnen?“

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Robert Kaminski, - Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, - Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, - Immobilienmaklerin, Tobias Bechtel, - Bauunternehmer, Christian Gülcan Gründer & Teilhaber Maklerbüros, Eigentümer & Bauherr und Betreiber dieser Webseite, Emine Gülcan, - Immobilienmaklerin, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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