Hilfreicher Ratgeber zum Wohnungs­übergabe­protokoll

Hilfreicher Ratgeber zum Wohnungs­übergabe­protokoll

Gibt es Schäden in der Wohnung, die über den normalen Verschleiß hinausgehen? Sind alle Räume, inklusive Keller, vollständig ausgeräumt? Sind die Schlüssel vollzählig? Solchen typischen Streitpunkten zwischen dem Mieter und dem Vermieter kann ein Wohnungsübergabeprotokoll vorbeugen. Die Übergabe der Wohnung schriftlich zu protokollieren, erfolgt zwar auf freiwilliger Basis.

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Der Gesetzgeber schreibt sie nicht vor. Trotzdem sollte der Mieter in eigenem Interesse auf ein detailliertes Protokoll bestehen. Sollte es später zu einem Rechtsstreit kommen, kann er seine Ansprüche andernfalls nicht ausreichend belegen.

Für den Mieter geht es in erster Linie darum, dass er die hinterlegte Kaution bei einem Auszug in voller Höhe wiederbekommt. Ein Wohnungsübergabeprotokoll beim Einzug schützt ihn also vor späteren Regressansprüchen des Vermieters, die nicht gerechtfertigt sind.

Hat der Vermieter ein Abnahmeprotokoll beim Auszug unterschrieben, ist der ordnungsgemäße Zustand der Wohnung bescheinigt. Nachträgliche Forderungen sollten damit vom Tisch sein.

Ein Beispiel aus der Praxis

Wie wichtig und wertvoll ein Wohnungsübergabeprotokoll sein kann, zeigt ein Urteil des Amtsgerichts Leonberg. In dem Fall ging es um eine Vermieterin, die sich weigerte, einer Mieterin die Kaution nach deren Auszug zu erstatten.

Ihre Weigerung begründete die Vermieterin mit erheblichen Schäden, die auf das intensive Rauchen der Mieterin zurückzuführen wären. Die Mieterin bestritt dies und verweis auf das Übergabeprotokoll, das beide Parteien beim Auszug unterschrieben hatten. Darin war vermerkt, dass es keine Schäden in der Wohnung gäbe.

Das Amtsgericht gab der Mieterin recht. Die Vermieterin sei an das Wohnungsübergabeprotokoll gebunden und könne daher im Nachhinein keine Ansprüche geltend machen (Az. 7 C 676/12).

Das Vorgehen bei einer Wohnungsübergabe

Eine Wohnungsübergabe findet in aller Regel statt, wenn die Wohnung komplett ausgeräumt und die Renovierungsarbeiten beendet sind. Sinnvoll ist, die Besichtigung bei Tageslicht durchzuführen. Denn um Schäden oder Mängel zu erkennen, ist schummriges Kunstlicht denkbar ungünstig.

Welche Maßnahmen der Mieter bei seinem Auszug durchführen muss, bevor er die Wohnung an den Vermieter übergeben kann, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.

Sieht der Mietvertrag nur vor, dass die Wohnung „besenrein“ übergeben werden muss, reicht Folgendes aus:

  • alle Räume, die zur Wohnung gehören, also zum Beispiel auch Keller, Dachboden oder Garage, vollständig leerräumen
  • Badezimmer und die Küche gründlich reinigen
  • Fußböden saugen
  • Lampen, die beim Einzug montiert waren, und Türen, die der Mieter ausgehängt hat, wieder anbringen
  • Einbauten und andere Veränderungen in Absprache mit dem Vermieter rückbauen

Ist im Mietvertrag hingegen eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthalten, muss der Mieter ein paar Arbeiten mehr erledigen:

  • Bohr- und Dübellöcher, Risse und andere Beschädigungen in Wänden und Decken ordentlich verschließen
  • Wände und Decken in einer neutralen Farbe streichen
  • Leitungen über Putz, Bodenleisten, lackierte Innentüren sowie die Innenseiten von Fenstern und Außentüren streichen
  • Teppichböden gründlich reinigen
  • Flecken auf Laminat- und Parkettboden entfernen und den Boden putzen
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Vor dem Termin mit dem Vermieter sollte sich der Mieter bei einem letzten Kontrollgang versichern, dass alles in Ordnung ist. Außerdem sollte er die Fenster schließen, die Gas- und Wasserhähne zudrehen, die Namensschilder an der Haustür, der Wohnungstür und dem Briefkasten entfernen und alle ausgehändigten Schlüssel bereithalten.

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Das Wohnungsübergabeprotokoll für den Auszug

Für das Auszugsprotokoll gehen der Mieter und der Vermieter jeden einzelnen Raum durch. Dabei wird im Protokoll der Zustand der Wände, Decken, Böden, Türen, Fenster und Heizkörper festgehalten.

Gibt es in der Wohnung Einbauten wie Wandschränke, eine Gastherme oder einen elektrischen Durchlauferhitzer, wird ihr Zustand ebenfalls dokumentiert. Im Bad und in der Küche werden die Becken, Wannen und Armaturen begutachtet.

Neben den eigentlichen Wohnräumen sind auch der Keller, die Garage, ein Balkon oder ein Garten Bestandteil der Wohnung. Sie sollten im Protokoll deshalb ebenfalls erwähnt werden. Außerdem trägt der Vermieter in das Protokoll den aktuellen Stand des Wasser-, Strom- und Gaszählers ein und notiert die Anzahl der Schlüssel, das Datum der letzten Renovierung und das Übergabedatum.

Gibt es keine Beanstandungen, können beide Seiten das Protokoll unterzeichnen. Damit ist der ordnungsgemäße Zustand der Wohnung bescheinigt.

Was tun bei Schäden?

Sind während der Mietdauer Schäden entstanden, die beim Einzug noch nicht vorhanden waren, haftet grundsätzlich der Mieter für die Beseitigung. Kommen die Schäden bei der Wohnungsübergabe ans Licht, kann der Mieter anbieten, die notwendigen Reparaturen zu veranlassen. Ist alles in Ordnung gebracht, kann er mit dem Vermieter einen neuen Termin für die Übergabe vereinbaren.

Kann oder will sich der Mieter nicht um die Reparaturen kümmern, ist der Vermieter dazu berechtigt, die Kaution zu verwenden, um die notwendigen Arbeiten selbst oder durch Handwerker durchzuführen.

Können sich Mieter und Vermieter nicht über das weitere Vorgehen einigen, sollten sie beide Positionen im Protokoll festhalten. Denn wenn sich keine Lösung findet, muss ein Gericht über den Konflikt entscheiden.

Gut zu wissen

Weigert sich der Vermieter, ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen, kann der Mieter selbst ein solches Dokument anfertigen. Ratsam dabei ist, alles möglichst genau zu beschreiben und mit Fotos zu dokumentieren.

Ein neutraler Zeuge sollte die Angaben anschließend bestätigen. So ein Protokoll hat zwar nicht die gleiche Aussagekraft wie ein Protokoll, das beide Parteien unterschrieben haben.

Im Streitfall kann es aber trotzdem helfen, Behauptungen einzuordnen oder zu widerlegen.

Das Wohnungsübergabeprotokoll für den Einzug

Ein Einzugsprotokoll beinhaltet die gleichen Punkte wie das Protokoll beim Auszug. Der neue Mieter sollte darauf achten, dass alle Beschädigungen genau erfasst sind.

Fleckige Fußböden, Kratzer an Türen, gesprungene Fliesen oder ein verbeultes Spülbecken sind Makel, die im Protokoll vermerkt sein sollten. Um ganz auf Nummer sicher zu gehen, kann der Mieter Fotos machen und sie dem Protokoll hinzufügen.

Auf diese Weise beugt er vor, dass ihm die Beschädigungen später angelastet werden.

Der Mieter kann den Vermieter darum bitten, solche kleinen Schönheitsfehler zu beseitigen. Verpflichtet dazu ist der Vermieter aber nicht.

Er muss lediglich gravierende Mängel wie zum Beispiel Schimmelbefall, ein kaputtes Fenster oder einen Defekt an einer Stromleitung beheben. Bei solchen Mängeln kann der Mieter aber auch nach dem Einzug noch eine Reparatur verlangen.

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Robert Kaminski, - Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, - Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, - Immobilienmaklerin, Tobias Bechtel, - Bauunternehmer, Christian Gülcan Gründer & Teilhaber Maklerbüros, Eigentümer & Bauherr und Betreiber dieser Webseite, Emine Gülcan, - Immobilienmaklerin, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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