Was tun, wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist? 2. Teil
Leider passiert es immer wieder, dass Mieter die monatliche Miete nicht pünktlich oder gar nicht bezahlen. Doch wenn sich die Mietrückstände anhäufen, kann auch der Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Andererseits hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten, wie er gegen säumige Mieter vorgehen kann.
In einem zweiteiligen Beitrag erklären wir, was zu tun ist, wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist. Dabei haben wir im 1. Teil beantwortet, wann überhaupt ein Mietrückstand entsteht und welche Schritte sich in der Praxis bewährt haben.
Außerdem haben wir aufgezeigt, wann und wie der Vermieter den Mietvertrag kündigen kann, nachdem Gespräche und Mahnungen erfolglos blieben.
Hier ist der 2. Teil!:
Inhalt
Ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten
Begleicht der Mieter seine Mietschulden auch nach der Kündigung des Mietvertrags nicht, hat der Vermieter die Möglichkeit, ein gerichtliches Mahnverfahren einzuleiten.
Davor sollte der Vermieter dem Mieter eine Mahnung schicken, in der er eine Frist zur Zahlung der Mietrückstände setzt und weitere gerichtliche Schritte ankündigt, wenn die Zahlung ausbleibt.
Damit der Vermieter den Zugang der Mahnung belegen kann, sollte er den Brief entweder als Einschreiben verschicken oder in Gegenwart eines Zeugen persönlich übergeben.
Für das gerichtliche Mahnverfahren ruft der Vermieter das entsprechende Zentrale Mahngericht an. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Bundesland.
Das Mahngericht verschickt daraufhin einen Mahnbescheid an den Schuldner.
Nun hat der Mieter 14 Tage lang Zeit, um den Mahnbescheid zu prüfen und ggf. Widerspruch dagegen einzulegen. Legt der Mieter Widerspruch ein, sollte sich der Vermieter einen Anwalt besorgen. Denn nach dem Widerspruch beginnt ein Gerichtsverfahren, das darauf abzielt, einen Vollstreckungstitel zu erwirken.
Lässt der Mieter die Widerspruchsfrist verstreichen und leistet auch die Zahlung nicht, kann der Vermieter beantragen, dass ein Vollstreckungsbescheid erlassen wird. Das Mahngericht händigt dann dem Vermieter den Vollstreckungstitel aus oder stellt ihn auf Antrag direkt dem säumigen Mieter zu.
Allerdings hilft der Titel dem Vermieter nur bedingt weiter. Denn der Vollstreckungstitel bestätigt zwar, dass der Vermieter eine berechtigte Forderung hat, die er eintreiben kann. Nur nutzt ihm das wenig, wenn beim Mieter nichts zu holen ist. Eine Garantie dafür, dass der Vermieter an sein Geld kommt, ist der Titel deshalb nicht.
Eine Räumungsklage einreichen
Sollte es zu der Situation kommen, dass ein Mieter seinen Mietrückstand nicht begleicht, obwohl ihm der Vermieter mehrere Mahnungen zugeschickt und Fristen gesetzt hat, besteht die Möglichkeit einer Räumungsklage.
Dabei handelt es sich um ein rechtliches Verfahren, durch das der Vermieter die Rückgabe der Mietsache erzwingen kann, wenn der Mieter die Wohnung nach der Kündigung des Mietvertrags nicht freiwillig räumt. Die einzelnen Verfahrensschritte und die damit verbundenen Voraussetzungen sind in der Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt.
Demnach ist der Ablauf so:
Bevor der Vermieter eine Räumungsklage einreichen kann, muss er das Mietverhältnis rechtskräftig beendet haben. Außerdem sollte der Mieter eine angemessene Frist gehabt haben, um die Wohnung zu räumen.
Die Räumungsklage reicht der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht ein. Dabei muss er ausführen und belegen, dass er ein Recht auf die Rückgabe der Mietsache hat.
Das Gericht prüft daraufhin die Umstände und die Ansprüche. Kommt es zu dem Ergebnis, dass der Vermieter einen berechtigten Anspruch hat, erlässt es einen Räumungstitel.
Durch den Räumungstitel kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen, die Räumung der Wohnung durchzuführen, falls sich der Mieter nach wie vor weigert, auszuziehen.
Die Räumungsklage ist ein ernsthafter Schritt, der weitreichende Folgen für den Mieter haben kann. Deshalb sollte der Vermieter abwägen, ob er wirklich diesen Weg gehen muss oder ob es nicht doch sanftere Mittel gibt.
Inkasso, Mietkaution und Vermieterpfandrecht als weitere Möglichkeiten
Möchte der Vermieter selbst keine gerichtlichen Schritte einleiten, kann er die offenen Forderungen auch an ein seriöses Inkassobüro übergeben. Weil die Frist für die Mietzahlungen durch den Mietvertrag und das Gesetz vorgegeben ist, muss der Mieter nicht durch eine Mahnung in Verzug gesetzt werden.
Das Inkassobüro treibt die Mietschulden im Auftrag des Vermieters ein. Allerdings sollte der Vermieter die Kosten im Blick behalten. Denn geregelt ist nur, dass der Mieter die Inkassokosten übernehmen muss, wenn er mit der Miete im Rückstand ist, nicht aber, in welcher Höhe.
Eine andere Möglichkeit ergibt sich durch die Mietkaution. Auf diese kann der Vermieter zurückgreifen, um die Mietrückstände auszugleichen. Voraussetzung ist aber, dass die Forderungen unstreitig sind, durch ein rechtskräftiges Urteil festgestellt wurden oder die Verrechnung nachweislich im Interesse des Mieters ist.
Außerdem ist der Vermieter berechtigt, Gegenstände aus dem Privatbesitz des Mieters zu pfänden, um seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu sichern.
Die Vorgehensweise dabei ist so:
Zunächst erklärt der Vermieter schriftlich, dass er von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen will. In dem Schreiben fordert er den Mieter zudem auf, seine pfändbaren Gegenstände herauszugeben oder beim Auszug in der Wohnung zu lassen.
Verweigert der Mieter trotz mehrmaliger Aufforderung die Herausgabe, kann der Vermieter den Mieter auf Herausgabe verklagen.
Bemerkt der Vermieter, dass der Mieter die pfändbaren Gegenstände aus der Wohnung entfernt, muss er mit einem Widerspruch darauf reagieren. Andernfalls verliert er sein Pfandrecht.
Der Vermieter darf nicht einfach in die Wohnung des Mieters gehen und Gegenstände mitnehmen. Das wäre Hausfriedensbruch. Stattdessen muss das Pfänden der Gegenstände im Beisein des Mieters oder eines Gerichtsvollziehers erfolgen. Außerdem muss der Vermieter eine Liste erstellen, in der alle gepfändeten Gegenstände samt Wert aufgeführt sind.
Nach der Pfändung hat der Mieter zwei Monate Zeit, um seine Mietschulden zu begleichen. Tut er das nicht, kann der Vermieter die gepfändeten Gegenstände versteigern.
Wichtig zu wissen ist, dass der Vermieter nicht alles einziehen kann, was er für wertvoll hält. Pfändbar sind grundsätzlich nur Dinge, die sich in der Mietwohnung befinden und dem Mieter gehören.
Außerdem hat der Gesetzgeber in § 811 ZPO definiert, welche Gegenstände von einer Pfändung ausgeschlossen sind. Dazu zählen zum Beispiel Kleidung, das Bett, Küchengeräte oder Dinge, die der Mieter braucht, um seinen Beruf auszuüben.
Die Verjährung der Mietschulden
Mietschulden unterliegen der regelmäßigen, dreijährigen Verjährungsfrist. Der Vermieter hat also drei Kalenderjahre lang Zeit, um die Mietrückstände einzutreiben. Dabei beginnt die Verjährungsfrist mit Ablauf des Jahres, in dem der Mietrückstand entstanden ist.
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