Was tun, wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist? 1. Teil
Es kommt immer wieder vor, dass Mieter die Miete nicht bezahlen und sich dadurch ein Mietrückstand ansammelt. Der Vermieter ist deshalb gut beraten, sich schon vor Beginn des Mietverhältnisses von seinem künftigen Mieter eine Bescheinigung über dessen Mietschuldenfreiheit vorlegen zu lassen. Dadurch ergibt sich eine erste Sicherheit. Schließlich können rückständige Mieten auch den Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten bringen.
Passiert es trotzdem, dass die Mietzahlungen ausbleiben, hat der Mieter mehrere Möglichkeiten, um die Mietrückstände einzuholen. Auf ein Gerichtsverfahren muss es dabei nicht immer hinauslaufen.
In einem zweiteiligen Beitrag erklären wir, wie der Vermieter vorgehen kann!:
Inhalt
Wann entsteht ein Mietrückstand?
Die meisten Mietverträge und auch die gesetzliche Regelung sehen vor, dass der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats überweisen muss. Geschieht das nicht, gerät der Mieter in Zahlungsverzug.
Dann ist davon die Rede, dass der Mieter mit der Miete im Rückstand ist. Maßgeblich für den Mietrückstand sind die Grundmiete, also die Kaltmiete, und die Betriebskostenvorauszahlungen.
Wichtig zu wissen ist, dass es auf die fristgerechte Überweisung ankommt. Die Miete muss demnach nicht schon am dritten Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein.
Stattdessen muss der Mieter die Überweisung bis zu diesem Stichtag veranlassen. Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden (BGH, Az. VIII ZR 222/15).
Was tun, wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist?
Der Vermieter sollte grundsätzlich ein paar Tage abwarten, bevor er etwas unternimmt. Überstürzte Aktionen machen ebenso wenig Sinn, wie ein zu langsames Handeln.
In der Praxis hat es sich bewährt, in dieser Reihenfolge vorzugehen:
Das Gespräch mit dem Mieter suchen
Es kann viele verschiedene Gründe dafür geben, warum der Mieter die Miete (noch) nicht bezahlt hat. Möglicherweise ist es noch nicht einmal sein Verschulden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Miete vom Amt bezahlt wird.
Als erster Schritt kann es deshalb sinnvoll sein, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen, wenn die Mietzahlung ausbleibt oder sich verspätet. Oft lässt sich eine unbürokratische Lösung finden.
Diese kann zum Beispiel darin bestehen, dass der Vermieter etwas Aufschub gewährt, während sich der Mieter um finanzielle Hilfe durch Dritte kümmert.
Auch ein verbindlicher Rückzahlungsplan mit Ratenzahlungen kann dabei helfen, die Mietschulden zu begleichen.
Die rückständige Miete annahmen
Ist seit dem Stichtag eine Woche vergangen und die Miete noch immer nicht überwiesen, kann der Vermieter den Mieter durch eine (freundliche) Zahlungserinnerung zur Mietzahlung auffordern. Eine weitere Woche später wird es Zeit für die erste Mahnung.
Reagiert der Mieter darauf nicht, kann zehn bis vierzehn Tage später eine zweite Mahnung erfolgen. In dieser Mahnung sollte der Vermieter eine Frist setzen, bis wann die Zahlung zu erfolgen hat.
Außerdem kann er nun auch Mahngebühren erheben. Lässt der Mieter die Frist verstreichen, ohne den Mietrückstand zu begleichen, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen.
Bei der Miete handelt es sich um eine regelmäßige Zahlung, die an feste Fristen gebunden ist. Deshalb gerät der Mieter automatisch in Verzug, wenn er die Miete nicht fristgerecht bezahlt.
Aus juristischer Sicht ist eine Mahnung daher nicht notwendig. Allerdings ist sie durchaus empfehlenswert.
Denn die Mahnung kann einerseits dabei helfen, den Mieter dazu zu bewegen, das Gespräch zu suchen, um eine Lösung zu finden. Andererseits trägt die Mahnung dazu bei, den Mietrückstand zu dokumentieren.
Den Mietvertrag kündigen
Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen des Mietrückstands außerordentlich und fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einem bestimmten Betrag in Verzug ist. Die gesetzlichen Regelungen dazu sind in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) verankert.
Demnach gilt:
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate ganz oder anteilig im Rückstand ist. Dabei muss der rückständige Betrag mindestens der Höhe einer Monatsmiete entsprechen.
Ebenso kann die fristlose Kündigung erfolgen, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg mit den Mietzahlungen in Verzug ist und der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht hat.
Weil das Gesetz eine vorhergehende Abmahnung bei Zahlungsverzug nicht vorschreibt, setzt eine fristlose Kündigung nicht voraus, dass der Vermieter den Mieter abgemahnt hat.
Trotzdem ist eine Mahnung oft sinnvoll, um die eigene Rechtsposition zu stärken. Außerdem kann im Mietvertrag vereinbart sein, dass eine Abmahnung erfolgt, bevor die Kündigung ausgesprochen wird.
Der Mieter hat die Möglichkeit, den Mietrückstand innerhalb der Kündigungsfrist zu begleichen. Dadurch entfällt der Grund für die außerordentliche Kündigung und sie wird unwirksam.
Die Alternative zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung ist eine ordentliche, fristgerechte Kündigung. Sie kommt infrage, wenn der Mietrückstand nicht so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt.
Die gesetzlichen Grundlagen für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ergeben sich aus § 573 BGB. Demnach braucht der Vermieter einen wichtigen Grund, um das Mietverhältnis aufzulösen. Unregelmäßige, verspätete oder ausbleibende Mietzahlungen, die zu einem dauerhaften Mietrückstand führen, können als wichtiger Grund angesehen werden.
Im Unterschied zur fristlosen Kündigung muss die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung eingehalten werden. Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter nachweislich zugehen.
Außerdem muss der Vermieter die Kündigung begründen. Dazu sollte er ausdrücklich auf den Mietrückstand eingehen und auch auf erfolgte Mahnungen hinweisen.
Anders als die fristlose Kündigung bleibt die ordentliche Kündigung auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Mietschulden begleicht.
Ist das Mietverhältnis durch das Zahlungsverhalten des Mieters schon länger belastet und möchte der Vermieter sichergehen, dass der Mieter auszieht, ist er mit einer ordentlichen Kündigung deshalb besser beraten.
Möglich ist auch, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn die Voraussetzungen dafür erfüllt sind, und zusätzlich dazu eine fristgerechte Kündigung auszusprechen. Selbst wenn die fristlose Kündigung unwirksam werden sollte, greift dann nämlich die ordentliche Kündigung.
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Thema: Was tun, wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist? 1. Teil
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