Das ändert sich 2022 in Sachen Wohnen, 1. Teil

Das ändert sich 2022 in Sachen Wohnen, 1. Teil

Größere Städte müssen einen Mietspiegel haben, Heizöl und Erdgas werden teurer, Neubauten brauchen höhere Schornsteine, die Einspeisevergütung für ältere Photovoltaik-Anlagen läuft aus, digitale Heizkostenzähler kommen: Das neue Jahr bringt einige Neuerungen mit sich. In einem mehrteiligen Beitrag fassen wir zusammen, was sich 2022 in Sachen Wohnen ändert.

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Das ändert sich 2022 in Sachen Wohnen, 1. Teil

In Städten ab 50.000 Einwohnern wird ein Mietspiegel Pflicht

Mietspiegel sollen den Überblick bei Mietpreisen erleichtern und vor unangemessen hohen Mieten schützen. Dafür listen Mietspiegel die Mietkosten von Immobilien mit ähnlicher Ausstattung in einer bestimmten Lage auf und beziffern die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete. Auf Basis dieser Daten kann ein Mieter dann zum Beispiel überprüfen, ob eine angekündigte Mieterhöhung gerechtfertigt ist.

Zum 1. Juli 2022 tritt das Mietspiegelreformgesetz in Kraft. Es verpflichtet alle Städte ab 50.000 Einwohnern dazu, einen Mietspiegel zu erstellen. Gleichzeitig verpflichtet die Mietspiegelverordnung sowohl Vermieter als auch Mieter dazu, Angaben zu machen.

Im Rahmen von Gerichtsverhandlungen kam es immer wieder vor, dass ein bestehender Mietspiegel infrage gestellt wurde. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber nun näher definiert, wie Mietspiegel erstellt werden müssen. So wird nach wie vor zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden.

Der einfache Mietspiegel ist eine Übersicht, die die üblichen Mieten in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde auflistet. Die Übersicht müssen entweder die Gemeinde oder Interessenvertreter von Vermietern und Mietern gemeinsam erstellt oder anerkannt haben. Außerdem muss dokumentiert sein, wie die Zahlen ermittelt wurden.

Im Unterschied dazu muss ein qualifizierter Mietspiegel auf einer repräsentativen Stichprobe basieren und anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gerecht werden. Dazu werden in Zukunft Vermieter und Mieter in einer Stichprobe nach dem Zufallsprinzip ausgewählt.

Sie müssen dann die Größe der Wohnung, die Miethöhe und andere Daten, die im Zusammenhang mit der Wohnung relevant sind, angeben. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, unvollständige Daten nennt oder falsche Angaben macht, muss mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro rechnen. Ein qualifizierter Mietspiegel wird alle zwei Jahre aktualisiert und nach vier Jahren neu erstellt.

Die Städte, die durch das Gesetz erstmals in der Pflicht sind oder bestehende Mietspiegel neu aufsetzen müssen, haben für einfache Mietspiegel bis zum 1. Januar 2023 Zeit. Für qualifizierte Mietspiegel sieht das Gesetz eine Frist bis zum 1. Januar 2024 vor.

Die EEG-Umlage sinkt

Zum 1. Januar 2022 ist die EEG-Umlage auf 3,72 Cent netto pro Kilowattstunde (kWh) gesunken. Davor lag sie bei 6,5 Cent pro kWh. Ein wesentlicher Grund für die Absenkung war, dass die Preise an den Strombörsen stark gestiegen sind.

Weil dadurch die Vermarktungserlöse für erneuerbaren Strom höher ausfielen, verringerte sich der Förderbedarf. Hinzu kommt, dass der Bund die EEG-Umlage durch Mittel aus der nationalen CO2-Abgabe mit rund 0,9 Cent pro kWh bezuschusst.

Allerdings ist die EEG-Umlage nur eine Komponente des Strompreises. Ein anderer Bestandteil ist der Strombörsenpreis. Im Vergleich zum Vorjahr ist dieser 2021 um ungefähr 3 bis 4 Cent pro kWh gestiegen.

Im Jahr davor, also 2020, konnten die Energieversorger Strom aber sehr preiswert einkaufen. Energieversorger mit einer vorausschauenden Beschaffungsstrategie sollten deshalb ihre Strompreise senken können. Und insgesamt ist damit zu rechnen, dass die Strompreise im Jahr 2022 stabil bleiben.

Kürzere Kündigungsfristen bei Energieverträgen

In sehr vielen Verträgen mit Energieversorgern war bisher vorgesehen, dass eine Kündigung drei Monate vor Ablauf der Vertragslaufzeit erfolgen muss. Verpasst der Verbraucher die Kündigungsfrist, verlängerte sich der Vertrag stillschweigend um eine weitere, meist einjährige Vertragslaufzeit.

Das wird sich künftig ändern. Bei Verträgen, die ab dem 1. März 2022 geschlossen werden, ist nur noch eine einmonatige Kündigungsfrist erlaubt. Ist der Verbraucher mit seiner Kündigung zu spät dran, verlängert sich der Energieliefervertrag in Zukunft nur noch auf unbestimmte Zeit.

Für den Verbraucher bedeutet das, dass er den Vertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von einem Monat beenden kann. Der Gesetzgeber möchte Verbraucher auf diese Weise vor überlangen Kündigungsfristen und Vertragslaufzeiten schützen.

Wohnungseigentümer haben Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter

Schon zum 1. Dezember 2020 ist das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, kurz WEG, in Kraft getreten. Es brachte eine ganze Reihe an Änderungen mit sich, die die Modernisierung und Sanierung, die Verwaltung sowie die Pflichten von Miteigentümern und Mietern betreffen.

Im Dezember 2022 wird eine weitere Neuerung aus dem WEG gültig. Ab dann hat eine Eigentümergemeinschaft, die aus mehr als acht Einheiten besteht, Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung können die Mitglieder der Gemeinschaft das verlangen.

Laut Gesetz erfordert die Bezeichnung als zertifizierter Verwalter einen Sachkundenachweis. Dieser kann durch eine Prüfung vor der IHK erworben werden und belegt die rechtlichen, technischen und kaufmännischen Kenntnisse, die für die Tätigkeit notwendig sind. Die genauen Anforderungen und Prüfungsmodalitäten legt eine eigene Prüfungsverordnung fest.

Volljuristen, Immobilienkaufleute, geprüfte Immobilienfachwirte und Personen, die ein Studium mit dem Schwerpunkt auf Immobilienrecht abgeschlossen haben, sind zertifizierten Verwaltern gleichgestellt.

Sie können die Aufgabe deshalb übernehmen, ohne dass sie zusätzlich einen Sachkundenachweis brauchen. Die Bezeichnung als zertifizierter Verwalter dürfen aber auch sie nur führen, wenn sie die IHK-Prüfung abgelegt haben.

Für Verwalter, die bereits bestellt sind, gilt schon vor Inkrafttreten der Regelung eine Übergangsfrist. Demnach werden sie bis zum 1. Juni 2024 wie zertifizierte Verwalter behandelt. Diese Funktion ist aber nur gegenüber den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft wirksam.

Besteht eine Gemeinschaft aus maximal acht Einheiten, muss auch weiterhin kein zertifizierter Verwalter bestellt werden. Voraussetzung dafür ist, dass sich ein Wohnungseigentümer um die Verwaltung kümmert und mindestens ein Drittel der Mitglieder darauf verzichtet, einen zertifizierten Verwalter einzusetzen.

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Robert Kaminski, 46 Jahre, Rechtsanwalt Mietrecht, Bernd Schuster, 51 Jahre, Geschäftsführer einer Hausverwaltung, Marion Sachmann, 38 Jahre, Immobilienmaklerin und Tobias Bechtel, 39 Jahre Bauunternehmer, sowie Christian Gülcan Betreiber und Redakteur dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zum Thema Immobilien, Vermietung, Mietrecht und Wohnungssuche.

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