Generation Miete: Ist der Immobilienerwerb wirklich so schwierig?
„Früher war alles besser.“ Was generell eine weit verbreitete Einstellung ist, betrifft auch den Hauskauf. Während Oma und Opa im gemütlichen Häuschen mit Garten wohnen, scheinen junge Leute zur Generation Miete zu werden. Aber ist der Immobilienerwerb wirklich so schwierig geworden?
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Hauskauf scheint Traum zu bleiben
Der Traum vom Eigenheim kann schnell platzen. Immobilienmakler erleben oft, dass sich junge Leute ein Haus anschauen und es auch gerne kaufen wollen, der Kauf dann aber doch nicht zustande kommt.
Manchmal scheitert es an der Finanzierung, die die Bank nicht gewährt, manchmal liegt es an Zusatzkosten wie zum Beispiel Sanierungspflichten, die zum Kaufpreis dazukommen.
Zwar sind es nicht nur junge Menschen, die sich den Traum vom Eigenheim nicht erfüllen können. Trotzdem sind es vor allem die Generationen Y und Z, die mit Ernüchterung auf den Immobilienmarkt schauen.
Es sieht so aus, als würde Wohneigentum für die 20- bis 40-Jährigen in immer weitere Ferne rücken.
Wer nicht gerade ein Haus oder zumindest ein Grundstück von seinen Eltern oder Großeltern erbt, scheint kaum noch eine Chance auf eine eigene Immobilie zu haben.
Weniger Nachfrage nach Immobilienkrediten
Eine Umfrage im Rahmen der Wohnraumstudie des Kreditvermittlers Interhyp im Jahr 2024 ergab, dass 76 Prozent der Befragten der Ansicht sind, dass der Immobilienerwerb in den vergangenen 30 Jahren immer schwerer geworden ist.
Tatsächlich sind die Herausforderungen derzeit groß:
Seit 2022 sind die Baukosten stark gestiegen und auch die Bauzinsen haben kräftig angezogen. Hohe Inflationsraten, eine schwächelnde Wirtschaftslage und geopolitische Unsicherheiten haben die Kauflaune zusätzlich getrübt.
In der Folge ist die Nachfrage nach Immobilienkrediten, die immerhin signalisiert, dass sich Leute zutrauen, einen Immobilienkauf finanziell zu stemmen, regelrecht eingebrochen. Eine Erholung zeichnet sich nur langsam ab.
Schwierigste Bedingungen in den 1980er-Jahren
Die Entwicklungen betreffen nicht nur jüngere Generationen. Deshalb ist es etwas zu einfach gedacht, dass ein Hauskauf nur für sie nahezu unerschwinglich geworden ist. Aussagekräftiger ist ein Erschwinglichkeitsindex, den der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Wirtschaftsforschungsinstitut IW erstellt hat.
Der Index geht bis ins Jahr 1980 zurück und berücksichtigt die Entwicklungen von drei Faktoren, nämlich der Einkommen, der Wohnungspreise und der langfristigen, für Hypotheken relevanten Zinsen. Als Basis dienten unter anderem Daten der OECD.
Den höchsten Stand hatte der Erschwinglichkeitsindex im Jahr 1981. Damals betrug der Zinssatz 10,6 Prozent und war damit wesentlich höher als die rund 3 Prozent, die für Immobilienkäufer derzeit anfallen. Wohneigentum war seinerzeit also unerschwinglicher als jetzt.
Allerdings sanken die Zinsen ab den 1980er-Jahren stetig. Dazu kam, dass in den 1990er-Jahren das Angebot größer wurde, weil in Deutschland viel gebaut wurde. Gleichzeitig stiegen die Einkommen.
Diese Entwicklungen führten dazu, dass es immer erschwinglicher wurde, Wohneigentum zu kaufen. Den tiefsten Stand verzeichnet der Index für das Jahr 2016. Zu diesem Zeitpunkt war es am erschwinglichsten, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.
Seitdem zeichnet sich eine Trendwende ab:
Vor allem seit 2021 erhöht sich der Index wieder, der Immobilienerwerb wird also wieder weniger erschwinglich. Vom Höchstwert aus dem Jahr 1981 ist der Index aber noch weit entfernt.
Zusammenspiel aus mehreren Faktoren
Dass sich die Quote des Wohneigentums trotz der besseren Bedingungen ab den 2010er-Jahren nicht stärker erhöht hat, hat mehrere Gründe. Ein Grund sind die Eigenleistungen. Früher war es üblich, mehr selbst mit anzupacken.
Allerdings war das auch einfacher machbar, weil die Auflagen und die Techniken nicht so komplex waren, wie sie es heute sind.
Ein anderer Faktor ist der Umstand, dass sich der Zeitpunkt, ab dem junge Leute ein festes Einkommen haben, sesshaft werden und eine Familie gründen, immer weiter nach hinten verschiebt.
Mit dem erforderlichen Eigenkapital kommt eine weitere Hürde dazu. Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer oder die Maklerprovision erhöhen sich proportional zu den Immobilienpreisen. Folglich sind sie in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen.
Gleichzeitig setzen die Banken eine höhere Eigenkapitalquote voraus. Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital werden heute kaum noch vergeben.
Das erhöht zwar einerseits die Sicherheit, dass der Immobilienkredit zurückgezahlt werden kann. Andererseits wird es dadurch eben auch immer schwieriger, einen Immobilienkredit zu bekommen, weil in jungen Jahren noch nicht genug Rücklagen gebildet werden konnten.
Zu komplexer Immobilienerwerb
Die vielen Krisen, die in jüngerer Vergangenheit in Deutschland, Europa und weltweit herrschen, wirken sich auch auf den Immobilienmarkt aus. Derzeit ist die Unsicherheit groß.
Doch wer eine Immobilie kauft, trifft eine langfristige Entscheidung. Er muss bereit sein, sich dauerhaft zu binden. Vor dem Hintergrund einer ungewissen Zukunft ist das ein schwieriges Unterfangen.
Ein weiterer Aspekt ist, dass der Immobilienerwerb als solcher komplexer geworden ist. Zwar war der Hauskauf auch früher mit Bürokratie verbunden. Aber die Rahmenbedingungen waren anders.
So waren die Immobilienpreise und die Nebenkosten niedriger, Angebot und Nachfrage spielten anders zusammen und das Problem mit generell viel zu wenig bezahlbarem Wohnraum bestand so nicht.
Dass die Eigentumsquote in anderen Ländern Europas höher ist als in Deutschland, hat also auch damit zu tun, dass es hierzulande sehr komplex ist, Wohneigentum überhaupt zu erwerben.
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