Modernisierungsumlage Rechner: 8-%-Mieterhöhung berechnen
Eine Modernisierung kann den Wohnkomfort spürbar verbessern, gleichzeitig sorgt die anschließende Mieterhöhung oft für Unsicherheit. Wie hoch darf die Modernisierungsumlage tatsächlich ausfallen, welche Kosten dürfen berücksichtigt werden und wo greifen gesetzliche Grenzen?
Mit unserem Modernisierungsumlage Rechner kannst du die mögliche Mieterhöhung Schritt für Schritt nachvollziehen und bekommst schnell ein Gefühl dafür, welche monatliche Mehrbelastung realistisch sein könnte.
Rechner nach §§ 559 ff. BGB
Modernisierungsumlage nachvollziehbar berechnen und prüfen
Mit diesem Rechner können Mieter und Vermieter überschlägig prüfen, welche Mieterhöhung sich nach einer Modernisierung aus den berücksichtigungsfähigen Kosten ergeben kann. Berücksichtigt werden unter anderem Instandhaltungsanteile, Zuschüsse, frühere Modernisierungserhöhungen, die Kappungsgrenze sowie ausgewählte Sonderregelungen für Heizungsmodernisierungen.
Neben der eigentlichen 8-%-Berechnung kann der Rechner auch prüfen, ob die gesetzliche Kappungsgrenze die rechnerische Erhöhung begrenzt. Optional lässt sich eine bereits verlangte Mieterhöhung mit dem berechneten Orientierungswert vergleichen.
Was der Rechner berücksichtigt
- Modernisierungskosten Berechnung auf Grundlage des Kostenanteils, der auf die betreffende Wohnung entfällt.
- Instandhaltung und Erhaltung Kostenanteile, die ohnehin zur Erhaltung des bisherigen Zustands erforderlich gewesen wären, können getrennt berücksichtigt werden.
- Zuschüsse und Drittmittel Förderungen oder von Dritten übernommene Kosten können von der maßgeblichen Kostenbasis abgezogen werden.
- 8-%-Umlage Im Standardverfahren wird die jährliche rechnerische Mieterhöhung aus 8 Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten bestimmt.
- Kappungsgrenze über sechs Jahre Der Rechner berücksichtigt die Grenzen von grundsätzlich 3 Euro je Quadratmeter beziehungsweise 2 Euro je Quadratmeter bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter.
- Frühere Modernisierungserhöhungen Bereits innerhalb des maßgeblichen Sechsjahreszeitraums erfolgte Modernisierungserhöhungen können den noch verfügbaren Spielraum reduzieren.
- Sonderfälle und Szenarien Zusätzlich sind das vereinfachte Verfahren sowie ausgewählte Besonderheiten bei Heizungsmodernisierungen und Wärmepumpen vorgesehen.
So funktioniert die Berechnung
- Berechnungsverfahren auswählen Wählen Sie das normale Verfahren, das vereinfachte Verfahren oder einen passenden Heizungs-Sonderfall.
- Wohnung und Kosten erfassen Geben Sie Wohnfläche, Nettokaltmiete und den auf die Wohnung entfallenden Kostenanteil an.
- Abzüge und Vorbelastungen berücksichtigen Erfassen Sie beispielsweise Instandhaltungskosten, Zuschüsse und frühere Modernisierungserhöhungen.
- Ergebnis und Kappungsgrenze vergleichen Der Rechner stellt die theoretische Umlage der noch verfügbaren Kappungsgrenze gegenüber und zeigt, welche Grenze rechnerisch maßgeblich ist.
Angaben zur Modernisierung
Geben Sie nur Werte ein, die Sie kennen. Felder zu Sonderfällen müssen nur ausgefüllt werden, wenn diese auf Ihre Situation zutreffen.
Ergebnis der Modernisierungsumlage
Noch keine individuelle Berechnung durchgeführt.
Kostenbasis
- Auf die Wohnung entfallende Ausgangskosten
- Berücksichtigter Erhaltungsabzug
- Berücksichtigte Zuschüsse und Drittmittel
- Verbleibende berücksichtigungsfähige Kosten
Rechnerische Mieterhöhung
- Angewendeter Umlagesatz
- Rechnerische Erhöhung vor Kappungsgrenze
- Rechnerische Erhöhung pro Jahr
- Noch verfügbarer Spielraum der Kappungsgrenze
- Maßgebliche Begrenzung
- Rechnerisch mögliche monatliche Erhöhung
Miete nach der Berechnung
- Bisherige Nettokaltmiete je m²
- Neue rechnerische Nettokaltmiete
- Neue Nettokaltmiete je m²
- Prozentuale Veränderung der Nettokaltmiete
Vergleich mit einer verlangten Erhöhung
Dieser Bereich wird ausgewertet, wenn bei den Eingaben eine bereits verlangte oder geplante monatliche Erhöhung angegeben wurde.
- Verlangte oder geplante Erhöhung
- Differenz zum rechnerischen Orientierungswert
- Rechnerische Einordnung
Mehrbelastung im Zeitverlauf
Die folgenden Werte zeigen die zusätzliche Nettokaltmiete unter der vereinfachenden Annahme, dass die berechnete Erhöhung über den gesamten Zeitraum unverändert bleibt. Weitere Mietänderungen, Inflation, Finanzierungseffekte und zukünftige Modernisierungen werden dabei nicht berücksichtigt.
- Zusätzliche Nettokaltmiete nach 1 Jahr
- Zusätzliche Nettokaltmiete nach 5 Jahren
- Zusätzliche Nettokaltmiete nach 10 Jahren
- Geschätzte monatliche Nettomehrbelastung nach eingegebener Betriebs- oder Heizkostenersparnis
Ein rechnerisch ermittelter Höchstbetrag bedeutet nicht automatisch, dass eine konkrete Mieterhöhung in dieser Höhe wirksam ist. Unter anderem die Art der Maßnahme, Kostenverteilung, Modernisierungsankündigung, Erhöhungserklärung, Fördermittel, Härteeinwände und Sonderregelungen können zusätzlich relevant sein.
Wie wird die Modernisierungsumlage berechnet?
Standardverfahren: 8 Prozent pro Jahr
Bei einer Modernisierung nach § 559 BGB kann die jährliche Nettokaltmiete grundsätzlich um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten erhöht werden.
Ausgangspunkt sind deshalb nicht automatisch sämtliche Handwerker- und Baukosten. Kosten, die der reinen Erhaltung des bisherigen Zustands dienen, müssen grundsätzlich herausgerechnet werden. Ebenso können Zuschüsse und andere anrechenbare Drittmittel die maßgebliche Kostenbasis verringern.
Grundschema:
Wohnungsanteil der Kosten minus Erhaltungsanteil minus anrechenbare Zuschüsse gleich berücksichtigungsfähige Kosten.
Berücksichtigungsfähige Kosten mal 8 Prozent geteilt durch 12 Monate ergibt die rechnerische monatliche Erhöhung vor Prüfung der Kappungsgrenze.
Kappungsgrenze bei Modernisierung
Zusätzlich begrenzt § 559 BGB die Modernisierungserhöhung innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren. Grundsätzlich darf die monatliche Miete durch Modernisierungserhöhungen innerhalb dieses Zeitraums höchstens um 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen.
Beträgt die monatliche Miete vor der neuen Mieterhöhung weniger als 7 Euro je Quadratmeter, reduziert sich diese Grenze grundsätzlich auf 2 Euro je Quadratmeter. Frühere Modernisierungserhöhungen innerhalb des Sechsjahreszeitraums müssen bei der Ermittlung des noch verfügbaren Spielraums berücksichtigt werden.
Vereinfachtes Verfahren
§ 559c BGB enthält für geeignete Modernisierungen ein vereinfachtes Verfahren. Übersteigen die für eine Wohnung geltend gemachten Kosten vor Abzug der Pauschale den gesetzlich vorgesehenen Kostenrahmen nicht, kann für Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich pauschal ein Anteil von 30 Prozent abgezogen werden.
Der aktuelle gesetzliche Kostenrahmen beträgt grundsätzlich 10.000 Euro je Wohnung. Bereits in den letzten fünf Jahren geltend gemachte Modernisierungskosten können den für eine weitere Maßnahme verfügbaren Betrag vermindern.
Sonderfall Heizungsmodernisierung
Für bestimmte Maßnahmen zum Einbau oder zur Aufstellung einer Heizungsanlage enthält § 559e BGB eine besondere Berechnung. Unter den dort genannten Voraussetzungen kann die jährliche Miete um 10 Prozent der maßgeblichen Kosten nach Abzug der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöht werden.
Für diese Heizungsmaßnahmen gilt zusätzlich eine besondere Grenze von grundsätzlich 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren. Die allgemeinen Grenzen der Modernisierungsmieterhöhung bleiben daneben zu beachten.
Besonderheit bei Wärmepumpen
Bei einer Wärmepumpe können zusätzliche Voraussetzungen für die vollständige Berücksichtigung der Kosten gelten. Werden die gesetzlichen Voraussetzungen beziehungsweise vorgesehenen Nachweise nicht erfüllt und greift keine gesetzliche Ausnahme, kann für die Mieterhöhung nur ein reduzierter Anteil der Kosten angesetzt werden.
Beispiel für eine Modernisierungsmieterhöhung
Das folgende Beispiel zeigt das Grundprinzip des Standardverfahrens. Es handelt sich nicht um ein Ergebnis für Ihre eigene Wohnung.
- Auf die Wohnung entfallende Kosten
- 20.000 €
- Davon Instandhaltung
- 4.000 €
- Zuschüsse
- 1.000 €
- Berücksichtigungsfähige Kosten
- 15.000 €
- Wohnfläche
- 70 m²
- Bisherige Nettokaltmiete
- 700 € monatlich
Beispielauswertung
8 Prozent von 15.000 Euro ergeben 1.200 Euro pro Jahr. Das entspricht rechnerisch 100 Euro zusätzlicher Nettokaltmiete pro Monat.
Die bisherige Miete beträgt in diesem Beispiel 10 Euro je Quadratmeter. Ohne bereits ausgeschöpfte Modernisierungserhöhungen läge die allgemeine Sechsjahresgrenze daher bei bis zu 3 Euro je Quadratmeter beziehungsweise 210 Euro monatlich.
Da die aus den Kosten berechneten 100 Euro unter dieser Grenze liegen, wäre in diesem vereinfachten Beispiel die Kostenberechnung und nicht die Kappungsgrenze der begrenzende Faktor.
Welche Angaben sollten zusätzlich geprüft werden?
- Art der Baumaßnahme Prüfen Sie, ob tatsächlich eine Modernisierungsmaßnahme und nicht lediglich eine Erhaltungs- oder Reparaturmaßnahme vorliegt.
- Kostenaufteilung Bei mehreren Wohnungen muss nachvollziehbar sein, welcher Kostenanteil auf die betreffende Wohnung entfällt.
- Erhaltungsanteile Auch bei einer Verbesserung können Teile der Arbeiten lediglich der ohnehin notwendigen Erhaltung dienen.
- Fördermittel Zuschüsse, Drittmittel und bestimmte Förderdarlehen können Auswirkungen auf die Berechnung haben.
- Frühere Erhöhungen Frühere Modernisierungsmaßnahmen können den noch verfügbaren Spielraum innerhalb der Kappungsgrenze reduzieren.
- Ankündigung und Erhöhungserklärung Neben der Höhe der Berechnung spielen auch formale und zeitliche Anforderungen eine Rolle.
Häufige Fragen zur Modernisierungsumlage
Wie viel Prozent der Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden?
Im normalen Verfahren nach § 559 BGB beträgt der rechnerische Umlagesatz grundsätzlich 8 Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten pro Jahr. Die daraus errechnete Erhöhung kann zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt werden.
Dürfen Instandhaltungskosten auf die Miete umgelegt werden?
Kosten, die ohnehin zur Erhaltung des bisherigen Zustands erforderlich gewesen wären, gehören grundsätzlich nicht zu den nach § 559 BGB berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten. Bei einer modernisierenden Erneuerung kann deshalb eine Aufteilung beziehungsweise Schätzung erforderlich sein.
Was bedeutet die Grenze von 2 oder 3 Euro pro Quadratmeter?
Durch Modernisierungserhöhungen darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich höchstens um 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Liegt die monatliche Ausgangsmiete vor der neuen Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, gilt grundsätzlich eine Grenze von 2 Euro je Quadratmeter.
Werden Fördermittel von den Kosten abgezogen?
Öffentliche Zuschüsse und bestimmte andere Drittmittel können die für eine Mieterhöhung maßgeblichen Kosten reduzieren. Für zinsverbilligte oder zinslose öffentliche Darlehen gelten besondere Anrechnungsregeln.
Was ist das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB?
Bei geeigneten Maßnahmen mit begrenztem Kostenumfang kann ein vereinfachtes Verfahren verwendet werden. Dabei wird für den Erhaltungsanteil grundsätzlich eine Pauschale von 30 Prozent abgezogen. Auch frühere Modernisierungskosten können für den verfügbaren Kostenrahmen relevant sein.
Gilt bei einer neuen Heizung immer die normale 8-%-Regel?
Nein. Für bestimmte Heizungsmodernisierungen bestehen besondere gesetzliche Regelungen. Je nach Voraussetzungen kann insbesondere § 559e BGB mit einem anderen Umlagesatz und einer zusätzlichen Kappungsgrenze relevant sein.
Wann muss eine Modernisierung angekündigt werden?
Eine Modernisierungsmaßnahme ist grundsätzlich spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss unter anderem Angaben zu Art und Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie zur erwarteten Mieterhöhung enthalten, sofern eine solche verlangt werden soll.
Ab wann ist eine Modernisierungsmieterhöhung zu zahlen?
Im Regelfall wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang einer wirksamen Erhöhungserklärung geschuldet. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sich dieser Zeitpunkt jedoch verschieben.
Datenschutz und lokale Berechnung
Der Rechner ist für eine lokale Verarbeitung im Browser konzipiert. Die eingegebenen Miet-, Flächen- und Kostenwerte werden für die Berechnung nicht an externe Rechendienste oder externe Programmbibliotheken übertragen.
Es sind keine Dokument- oder Bild-Uploads erforderlich. Für die Berechnung werden ausschließlich die von Ihnen direkt in die Eingabefelder eingetragenen Werte verwendet.
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