Mietpreisbremse Rechner: Zulässige Miete und Überschreitung prüfen

Was der Mietpreisbremse Rechner prüft

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  Grundsätzliche Anwendbarkeit Zunächst wird geprüft, ob die Mietpreisbremse am betreffenden Ort gilt und ob das Mietverhältnis grundsätzlich unter die Regelungen fällt.
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  Ortsübliche Vergleichsmiete Aus Wohnfläche und Vergleichsmiete wird die reguläre 110-Prozent-Grenze für die Nettokaltmiete berechnet.
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  Neubauausnahme Der Rechner fragt ab, ob die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.
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  Umfassende Modernisierung Geprüft wird außerdem, ob es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt.
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  Höhere Vormiete Eine rechtlich relevante Vormiete kann die 110-Prozent-Grenze unter bestimmten Voraussetzungen überschreiten und deshalb eine eigene Obergrenze bilden.
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  Modernisierung der letzten drei Jahre Ein zulässiger Modernisierungsbetrag kann die reguläre Grenze zusätzlich verändern.
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  Tatsächliche Miete und Überschreitung Vereinbarte oder verlangte Nettokaltmiete, rechnerische Obergrenze und mögliche Differenz werden direkt miteinander verglichen.
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  Differenz über 12, 24 und 36 Monate Eine rechnerische Überschreitung wird zusätzlich auf längere Zeiträume hochgerechnet. Diese Werte sind keine automatische Rückzahlungsforderung.
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  Informationspflicht bei Ausnahmen Der Rechner weist darauf hin, wenn sich eine höhere Miete auf Vormiete, Modernisierung, Neubau oder umfassende Modernisierung stützen soll und deshalb zusätzliche Informationspflichten relevant sein können.

So funktioniert die Prüfung

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   Geltungsbereich klären Geben Sie an, ob die Wohnung in einem Gebiet mit geltender Mietpreisbremse liegt und welche Art von Mietverhältnis vorliegt.
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   Wohnfläche und Vergleichsmiete eingeben Daraus wird die Grundgrenze von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnet.
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   Ausnahmen prüfen Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete und eine Modernisierung in den letzten drei Jahren werden getrennt abgefragt.
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   Miete vergleichen Der Rechner stellt die verlangte Nettokaltmiete der errechneten Grenze gegenüber und zeigt mögliche Abweichungen in Euro, Prozent und Euro je Quadratmeter.

Wie berechnet der Rechner die Mietpreisbremse?

Grundregel: Vergleichsmiete plus 10 Prozent

Liegt die Wohnung in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete beispielsweise 10 Euro je Quadratmeter, ergibt sich zunächst eine reguläre Obergrenze von 11 Euro je Quadratmeter.

Ausnahme bei einer höheren Vormiete

War die maßgebliche Miete des vorherigen Mieters bereits höher als die reguläre Mietobergrenze, kann grundsätzlich eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden.

Bei der Ermittlung dieser Vormiete bleiben Mietminderungen außer Betracht. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung seines Mietverhältnisses vereinbart wurden.

Modernisierung innerhalb der letzten drei Jahre

Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann die nach der Grundregel zulässige Miete um einen zusätzlichen Betrag überschritten werden.

Die Ermittlung dieses Modernisierungsbetrags kann eine eigene umfangreiche Berechnung erfordern. Deshalb übernimmt dieser Rechner einen bereits ermittelten monatlichen Betrag, anstatt Modernisierungskosten und Mietpreisbremse unübersichtlich in einem einzigen Eingabebereich zu vermischen.

Neubauausnahme

Die Mietpreisbremse ist nicht auf eine Wohnung anzuwenden, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Deshalb wird dieser Punkt vor der eigentlichen Mietberechnung gesondert geprüft.

Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung

Ebenfalls besteht eine gesetzliche Ausnahme für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Eine gewöhnliche Modernisierung oder Renovierung genügt dafür nicht automatisch.

Die Mietpreisbremse gilt nur in bestimmten Gebieten

Die Bundesländer bestimmen durch Rechtsverordnung, in welchen Gebieten ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Die bundesrechtliche Ermächtigung sieht vor, dass entsprechende Verordnungen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten müssen.

Daraus folgt nicht, dass die Mietpreisbremse bis dahin automatisch an jedem Ort gilt. Für die konkrete Berechnung ist immer die aktuelle Regelung des jeweiligen Bundeslandes maßgeblich.

Beispiel für die Berechnung der Mietpreisbremse

Das folgende Beispiel zeigt die Grundberechnung ohne besondere Ausnahme. Es handelt sich nicht um ein Ergebnis für Ihre eigene Wohnung.

Diese Punkte sollten zusätzlich geprüft werden

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  Aktuelle Landesverordnung Prüfen Sie, ob die Wohnung aktuell tatsächlich in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt.
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  Passender Mietspiegelwert Baujahr, Größe, Lage, Ausstattung und weitere Merkmale können die richtige Einordnung einer Wohnung im Mietspiegel beeinflussen.
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  Vormiete Eine höhere Vormiete sollte nicht ungeprüft aus einer einzelnen alten Zahlungsangabe übernommen werden.
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  Modernisierung Zwischen einer gewöhnlichen Modernisierung innerhalb der letzten drei Jahre und einer umfassenden Modernisierung mit vollständiger Ausnahme muss unterschieden werden.
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  Informationspflichten des Vermieters Soll eine höhere Miete auf bestimmte Ausnahmen gestützt werden, kann entscheidend sein, wann und in welcher Form der Mieter darüber informiert wurde.
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  Rüge und Rückforderung Eine mathematische Differenz ist nicht automatisch mit einem rechtlich durchsetzbaren Rückzahlungsbetrag gleichzusetzen.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse

Datenschutz und lokale Berechnung

Der Mietpreisbremse Rechner ist für eine lokale Verarbeitung im Browser konzipiert. Die von Ihnen eingegebenen Miet-, Flächen- und Vergleichswerte werden für die Berechnung nicht an einen externen Rechendienst oder eine externe Programmbibliothek übertragen.

Es werden keine Mietverträge, Abrechnungen, Bilder oder sonstigen Dokumente hochgeladen. Für die Berechnung reichen die direkt in die Eingabefelder eingetragenen Zahlen und Angaben aus.