Ratgeber zum Thema Mietkauf
Sehr viele Menschen wünschen sich ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung. Doch oft sind die notwendigen finanziellen Mittel nicht vorhanden oder der Gedanke an den großen Schuldenberg lässt Zweifel aufkommen.
Allerdings muss die Entscheidung nicht immer nur zwischen Immobilienerwerb und Miete fallen. Denn mit dem sogenannten Mietkauf gibt es noch eine dritte Variante. Aber was ist ein Mietkauf? Wie funktioniert er? Und für wen kommt diese Variante in Frage?
Diese und weitere Fragen beantwortet der folgende Ratgeber zum Thema Mietkauf:
Inhalt
Was ist ein Mietkauf?
Bei einem Mietkauf ist der angehende Eigenheimbesitzer erst Mieter und später dann Käufer der Immobilie. Dafür schließt er mit dem Vermieter einen Mietvertrag. In dem Mietvertrag wird der Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung aber schon verbindlich vereinbart.
Die monatliche Miete, die für die Laufzeit ebenfalls in einer festen Höhe vereinbart wird, setzt sich aus zwei Komponenten zusammen. So enthält sie zum einen einen bestimmten Betrag, der für den späteren Immobilienkauf angespart und beim Kauf der Immobilie dann vom Kaufpreis abgezogen wird.
Zum anderen beinhaltet sie einen Betrag, den der Vermieter als monatlichen Mietzins einbehält. Bei einem Mietkauf erfolgen die Absprachen direkt zwischen dem Mietkäufer und dem Verkäufer. Ein Kreditinstitut, eine Bausparkasse oder ein anderer Vermittler sind an dem Geschäft nicht beteiligt.
Wie funktioniert ein Mietkauf?
Den Mietkauf gibt es in zwei Varianten, nämlich zum einen als klassischen Mietkauf und zum anderen als Optionskauf. Beim klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mieter dazu, das Haus oder die Wohnung zu einem festgelegten Preis zu kaufen, wenn die vereinbarte Frist abgelaufen ist. Während der Mietdauer stundet der Verkäufer seinem kaufwilligen Mieter den Kaufpreis samt Zinsen.
Dafür bezahlt der Mieter durch seine monatlichen Mietzahlungen den Mietzins und trägt gleichzeitig den Kaufpreis ab. Zum vereinbarten Zeitpunkt leistet der Mieter schließlich die Zahlung des Restkaufpreises und kauft dadurch die Immobilie. Alternativ können Mieter und Vermieter auch vereinbaren, dass der komplette Kaufpreis über die monatlichen Miet-Ratenzahlungen getilgt wird.
In diesem Fall dauert es zwar meist länger, bis der Mieter zum Eigenheimbesitzer wird. Dafür muss er aber auch keine größere Geldsumme aufbringen, um die Immobilie abzulösen. Geregelt wird der Mietkauf über einen Mietkaufvertrag, der sowohl einen Mietvertrag als auch einen Kaufvertrag umfasst. Beide Verträge müssen notariell beurkundet werden.
In vielen Fällen setzt ein klassischer Mietkauf voraus, dass der Mietkäufer zu Beginn eine einmalige Anzahlung leistet. Diese kann bis zu 20 Prozent des Kaufpreises betragen und entspricht damit der Eigenkapitalquote, die bei herkömmlichen Baufinanzierungen verlangt wird.
Auch die Anzahlung kann aber oft in Raten abgestottert werden. Der Nachteil bei dieser Ratenzahlung ist, dass sich die monatliche Belastung für den Mieter so noch weiter erhöht.
Im Unterschied zum klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mietkäufer beim Optionskauf nicht dazu, die Immobilie zu kaufen. Stattdessen sichert er sich lediglich die Möglichkeit, das Haus oder die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Deshalb enthält der Mietkaufvertrag zunächst nur einen Mietvertrag, der Kaufvertrag fällt weg.
Ob der Mieter die Immobilie tatsächlich kauft, entscheidet er selbst. Der Vermieter lässt aber ein Optionsrecht zugunsten des Mieters im Grundbuch eintragen. Dadurch hat der Mieter ein gesichertes Kaufrecht und der Vermieter kann die Immobilie nicht mehr ohne Weiteres anderweitig veräußern. Entscheidet sich der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Frist gegen den Immobilienkauf, wird er wie ein normaler Mieter gestellt.
Zieht er aus der Immobilie aus, sind somit auch die bis dahin bezahlten Mieten verloren. Um den Mieter zu motivieren, von seinem Kaufrecht Gebrauch zu machen, sind die monatlichen Mieten bei einem Optionskauf deshalb meist deutlich höher als die ortsüblichen Vergleichsmieten.
Wann bietet sich ein Mietkauf an?
Ein Mietkauf kann durchaus eine gute Alternative zu einem normalen Immobilienkauf sein. Dies ist hauptsächlich dann der Fall, wenn der künftige Eigenheimbesitzer keine oder nur schwer eine Baufinanzierung bei der Bank bekommt.
Junge Leute ohne Eigenkapital oder Selbstständige sind davon oft betroffen. Ein Optionskauf wiederum macht dann Sinn, wenn der Mieter eine Immobilie unbedingt haben möchte, sie aber erst zu einem späteren Zeitpunkt kaufen will oder kann.
Wichtig bei einem Mietkauf ist aber immer, dass sich der Mietkäufer seine finanzielle Situation vor Augen führt und realistisch durchrechnet, ob er die höhere Monatsmiete auch tatsächlich stemmen kann.
Beim klassischen Mietkauf sollte der Mietkäufer außerdem prüfen, ob er die Schlusszahlung leisten kann. Anders als beim Optionskauf ist er beim Mietkauf nämlich dazu verpflichtet, die Immobilie zu kaufen und den vereinbarten Restpreis zu bezahlen.
Welche Vorteile bietet ein Mietkauf?
Verglichen mit einem herkömmlichen Immobilienerwerb bietet der Mietkauf durchaus einige Vorteile:
- Die Höhe der monatlichen Raten ändert sich während der gesamten Laufzeit des Mietkaufvertrags nicht. Der Mietkäufer hat so eine solide Planungsgrundlage und muss sich über die Entwicklungen der Mietpreise und der Zinsen keine Gedanken machen.
- Der Mietkäufer kann auch dann zum Eigenheimbesitzer werden, wenn ihm eine Bank keinen Baukredit bewilligen würde.
- Bei einem Optionskauf bleibt der Mietkäufer flexibel. Sollten sich seine Lebensumstände ändern, muss er die Immobilie nicht kaufen, sondern kann wie ein normaler Mieter ausziehen. Gleichzeitig kann er erst einmal in der Immobilie wohnen, bevor er sich für oder gegen einen Kauf entscheidet. Bei einem normalen Immobilienkauf ist ein vorhergehendes Probewohnen im Normalfall nicht möglich.
Welche Nachteile hat ein Mietkauf?
Auf den ersten Blick scheint ein Mietkauf sehr verlockend. Dies gilt vor allem dann, wenn die finanziellen Mittel begrenzt sind und ein herkömmlicher Immobilienkauf deshalb schwierig werden würde. Aber der Mietkauf birgt auch einige Stolpersteine:
- Mietkaufverträge können sehr unterschiedlich ausgestaltet sein. Deshalb ist es schwierig, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen.
- Insgesamt ist die Auswahl an Immobilien, die zum Mietkauf angeboten werden, begrenzt. Hinzu kommt, dass viele Objekte schwer zu verkaufen sind und nur deshalb zum Mietkauf angeboten werden, weil der Verkäufer hofft, auf diesem Wege doch noch einen Käufer zu finden.
- Die monatliche Belastung bei einem Mietkauf kann hoch sein. Die monatlichen Raten liegen meist deutlich über den ortsüblichen Vergleichsmieten. Zudem wird der Mieter direkt nach dem Vertragsabschluss zum wirtschaftlichen Eigentümer der Immobilie. In der Praxis kann das bedeuten, dass nicht mehr der Vermieter, sondern er selbst dafür verantwortlich ist, die Immobilie instand zu halten. Zum Eigentümer im juristischen Sinne wird der Mieter hingegen erst dann, wenn die Mietdauer abgelaufen und der Kaufpreis vollständig bezahlt ist.
- Immobilienkäufer können in vielen Fällen Fördermittel für selbstgenutztes Wohneigentum in Anspruch nehmen. Stehen etwa Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an, kommen Zuschüsse oder sehr günstige Förderkredite in Frage. Bei einem Mietkauf können Förderprogramme jedoch in aller Regel nicht genutzt werden.
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Thema: Ratgeber zum Thema Mietkauf
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