Übersicht zu den möglichen Kündigungsgründen eines Vermieters
Die Basis für ein Mietverhältnis bildet üblicherweise ein Mietvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Handelt es sich dabei um einen befristeten, einen sogenannten Zeitmietvertrag, endet das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Frist automatisch.
Eine Kündigung ist in diesem Fall nicht notwendig, allerdings kann das Mietverhältnis selbstverständlich verlängert werden oder es kann die Vereinbarung bestehen, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der Frist in ein unbefristetes Mietverhältnis übergeht.
Bei einem unbefristeten Mietvertrag hingegen und wenn der Mieter seine Vertragspflichten nicht verletzt, legt §573 Absatz 1 des BGB fest, dass der Vermieter dem Mieter nur dann kündigen kann, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Verletzt der Mieter seine Vertragspflichten, kommt in einigen Fällen auch eine fristlose Kündigung in Betracht, allerdings ist auch hier eine entsprechende Begründung notwendig.
Hier nun eine zusammenfassende Übersicht zu den möglichen Kündigungsgründen eines Vermieters:
• Für eine fristgerechte Kündigung eines vertragstreuen Mieters gibt es im Wesentlichen drei mögliche Kündigungsgründe, die der Vermieter geltend machen kann:
1. Eigenbedarf.
Dieser liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für eine Person benötigt, die zu seiner Familie oder seinem Haushalt gehört.
Voraussetzung ist allerdings eine nachvollziehbare Begründung, die beispielsweise darin bestehen kann, dass der Vermieter aufgrund seiner Scheidung aus der bisherigen gemeinsamen Wohnung ausziehen muss oder die Wohnung für eine dauerhaft angestellte Pflegekraft für einen schwer erkrankten nahen Familienangehörigen benötigt wird.
2. Wirtschaftliche Verwertung.
Kann der Vermieter die Immobilie nicht in einem angemessenen Umfang wirtschaftlich verwerten und entstehen ihm deutliche finanzielle Verluste, wenn das Mietverhältnis weitergeführt wird, kann auch dies eine Kündigung rechtfertigen.
Handelt es sich beispielsweise um einen Altbau, der dringend saniert werden muss, um ihn vollständig und gewinnbringend vermieten zu können, ist eine Kündigung zulässig, wenn die Sanierung aufgrund des Mieters nicht möglich ist, dem Vermieter dadurch jedoch finanzielle Nachteile entstehen.
3. Vertragsverletzung.
Bezahlt der Mieter regelmäßig seine Miete unpünktlich, bestehen Mietrückstände oder verstößt der Mieter wiederholt gegen die geltende Hausordnung, kann auch dieses Verhalten eine Kündigung begründen.
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Eine fristlose Kündigung setzt grundsätzlich voraus, dass es für eine der beiden Vertragsparteien unzumutbar ist, das Mietverhältnis fortzuführen.
Der Vermieter kann eine fristlose Kündigung somit dann aussprechen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten und die Rechte des Vermieters erheblich verletzt hat, beispielsweise weil er die Wohnung vertragswidrig gebraucht oder den Hausfrieden erheblich stört und sein Verhaltung trotz Abmahnung nicht ändert.
Auch eine fristlose Kündigung muss schriftlich begründet werden, allerdings kann sich der Mieter im Fall einer fristlosen Kündigung nicht auf die Sozialklausel berufen.
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Eine Kündigung kann jedoch nicht damit begründet werden, dass der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung zu veräußern, und auch nicht damit, dass er bei einer Neuvermietung einen höheren Mietzins erzielen könnte.
Eine Ausnahme stellen in diesem Zusammenhang allerdings Mietverträge für möblierte Zimmer und Einliegerwohnungen dar, denn diese können auch dann gekündigt werden, wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse nachweisen kann.
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