Finanzierte Immobilien – Gebühren für Wertermittlungsgutachten

Die wichtigsten Infos zu den Gebühren für Wertermittlungsgutachten (bei finanzierten Immobilien) 

Im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung führen nahezu alle Kreditinstitute und Bausparkassen eine Schätzung durch und machen ihr Darlehensangebot von dem ermittelten Wert des jeweiligen Objekts abhängig.

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Dem Darlehensnehmer die Gebühren für ein solches Wertermittlungsgutachten in Rechnung zu stellen, ist nach aktueller Rechtsprechung allerdings nicht zulässig.

 

Die wichtigsten Infos zu den Gebühren für Wertermittlungsgutachten

Um ein Darlehensangebot ausarbeiten zu können, schätzen Kreditinstitute und Bausparkassen den Wert der Immobilie, die finanziert werden soll. Dazu können sie bestehende Unterlagen auswerten, aber auch eine Besichtigung vor Ort durchführen. Die Kosten, die dabei entstehen und durchaus mehrere hundert Euro betragen können, tauchen in vielen Verträgen als Posten wie Wertermittlungsgebühr, Schätzkosten oder Kosten für die Objektbesichtigung auf.

Nach aktueller Rechtsprechung ist es jedoch nicht zulässig, dass sich Kreditinstitute und Bausparkassen die notwendige Wertermittlung von Darlehensnehmern bezahlen lassen.Wie der Bundesgerichtshof unter anderem in einem Urteil vom 20. März 2007, Az.: ZR 414/04, feststellte, findet die Ermittlung des Objektwertes ausschließlich im Interesse des Finanzierungsgebers statt. Hat das Kreditinstitut oder die Bausparkasse Bedenken im Hinblick auf die Werthaltigkeit der Immobilie, muss der Kunde darüber nicht informiert werden.

In einem Gerichtsverfahren, bei dem die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen als Klägerin auftrat, hat das Landgericht Stuttgart als erstes Gericht geurteilt, dass die Wertermittlungsgebühren rechtswidrig sind. In der Begründung des rechtskräftigen Urteils vom 24. April 2007, Az.: 20 O 9/07, führte das Gericht aus, dass die Kosten für die Wertermittlung nicht in der Form auf die Kunden abgewälzt werden dürfen, dass von Gesetzes wegen auferlegte Pflichten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu einer individuellen Dienstleistung gegenüber dem jeweiligen Vertragspartner erklärt werden.

Außerdem wäre die Ermittlung des Objektswertes ausschließlich im eigenen Interesse des Finanzierungsgebers. Aus diesem Grund sei es nicht zulässig, hierfür gesonderte Entgelte in Rechnung zu stellen. In seinem Urteil vom 05. November 2009, Az.: I U 17/19, bestätigte das Oberlandesgericht Düsseldorf diese Rechtsauffassung. Das Oberlandesgericht gab damit außerdem dem vorhergehenden Urteil des Landgerichts Düsseldorf in einem Verfahren, das ebenfalls auf Veranlassung der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen geführt wurde, Recht.

Das Oberlandesgericht kam dabei zu dem Entschluss, dass es nicht zulässig sei, Wertermittlungsgebühren im Rahmen von Formularverträgen zu erheben. Gleichzeitig dehnte das Gericht seine Auffassung auf alle Darlehensverträge aus, bei denen eine Wertermittlung von Sicherheiten erfolgt. Damit spielt das Urteil also nicht nur für Immobilieneigentümer eine Rolle, sondern generell für alle Kreditnehmer, denen Kosten für ein Wertermittlungsgutachten in einem Formularvertrag in Rechnung gestellt wurden.   

Hat das Kreditinstitut oder die Bausparkasse verlangt, dass der Darlehensnehmer die Kosten für ein Wertermittlungsgutachten bezahlt, kann dieser die gezahlten Gebühren zurückfordern. Die Praxis zeigt jedoch, dass viele Banken und Bausparkassen eine solche Aufforderung mit dem Hinweis darauf, dass die Ansprüche bereits verjährt seien, beantworten und in der Tat lässt sich die Frage nach der Verjährung nicht ganz eindeutig klären. So belief sich die Verjährungsfrist nach altem Recht auf 30 Jahre. Gemäß § 195 BGB sind die Ansprüche nun nach drei Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme, verjährt.

Ist keine Kenntnis gegeben, verlängert sich die Verjährungsfrist auf maximal zehn Jahre. Die Schwierigkeit in diesem Zusammenhang liegt nun aber darin, festzulegen, wann von einer Kenntnisnahme auszugehen ist. Insofern ist grundsätzlich ratsam, dass Darlehensnehmer, die Entgelte für Wertgutachten bezahlt haben, versuchen, dieses Geld zurückzubekommen. Darlehensnehmer wiederum, die vor dem Abschluss einer Baufinanzierung stehen und bei denen die Wertermittlungsgebühren im Vertrag aufgeführt sind, sollten diesem Rechnungsposten widersprechen.     

Wertermittlungsgutachten bei laufenden Finanzierungen

Wenn es um die Neufinanzierung einer Immobilie geht, ist es durchaus zulässig, wenn der Finanzierungsgeber sein Darlehensangebot von einer Besichtung vor Ort abhängig macht.

Die Kosten hierfür darf er dem Darlehensnehmer zwar nicht in Rechnung stellen und wenn er Bedenken an der Werthaltigkeit der Immobilie hat, muss er dies dem Darlehensnehmer nicht mitteilen, aber eine Schätzung des Objektwertes ist in aller Regel für die Ausarbeitung eines Kreditangebots notwendig.

Anders sieht es jedoch aus, wenn die Baufinanzierung bereits besteht. Solange der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachkommt und seine Kreditraten pünktlich bezahlt, hat der Finanzierungsgeber keinen Anspruch darauf, eine Besichtigung der Immobilie durchzuführen.

Dies gilt auch für solche Gutachten, die mit bankaufsichtsrechtlichen Vorschriften begründet werden. Kündigt der Finanzierungsgeber also einen Gutachtertermin an, obwohl die Verpflichtungen immer ordnungsgemäß und pünktlich erfüllt wurden, muss der Darlehensnehmer einer solchen Überprüfung nicht zustimmen.

Lehnt der Darlehensnehmer das nicht bestellte Gutachten ab, muss er sich außerdem keine Sorgen machen, dass der Finanzierungsnehmer das Darlehen kündigt, denn auch hierfür gibt es keinerlei rechtliche Grundlage.

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